De betaalbare woningvoorraad vergroten

De behoefte aan betaalbare woningen is groter dan ooit. In de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister Hugo de Jonge is betaalbaarheid één van de doelen; zorgen dat de woonlasten beter aansluiten bij het inkomen van mensen. Hoe is dit doel te realiseren? In dit artikel leest u wat corporaties en gemeenten kunnen doen om voor meer betaalbaarheid te zorgen.

Betaalbaarheid is volgens Jeroen Pepers (directeur Aedes) de balans zoeken tussen inkomen, prijs en kwaliteit. In het verleden was de prijs-kwaliteitverhouding van een woning gericht op gezondheid en welzijn (lucht en licht), maar wel sober en doelmatig. Tegenwoordig spelen ook andere factoren een rol: passend naar huishoudensgrootte, duurzaamheid en levensloopbestendigheid. Kwaliteitseisen en kwaliteit, met name op het gebied van duurzaamheid, zijn steeds verder toegenomen. Niet alleen door bouwregelgeving, maar ook door regels voor onder andere klimaatadaptatief en natuurinclusief bouwen. Recent zijn ook de nieuwe verduurzamingsplannen van minister Hugo de Jonge bekend geworden. Daarin staat dat woningcorporaties en particuliere verhuurders vanaf 2030 geen woningen meer mogen verhuren met een energielabel E, F, of G. Dit levert hogere kosten op voor zowel nieuwe als bestaande bouw en ook een hogere (kost)prijs van woningen, waardoor de betaalbaarheid steeds verder onder druk komt te staan.

Het uitgangspunt voor sociale huurwoningen van corporaties is voldoende inkomen om de huurprijs (op basis van de kostprijs) van de woning met basiskwaliteit te kunnen betalen. In het verleden kregen corporaties subsidies van de overheid om de kostprijs te verlagen (dit stopte in 1995 toen de corporatiesector financieel zelfstandig werd). Een andere vorm van subsidie is huurtoeslag om het inkomen te verhogen of de huurprijs te verlagen. Maar inmiddels blijkt uit het Programma Betaalbaar Wonen van minister de Jonge dat ook de huurtoeslag wordt hervormd. Tegenwoordig wordt er ook gekeken naar betaalrisico’s bij inkomens tot 120 procent van het sociaal minimum. Maar waar ligt nu het probleem tussen prijs en inkomen? Een te laag inkomen, te lage huurtoeslag, een te hoge huurprijs of te hoge kwaliteit?

En waarop moet je sturen in betaalbaarheid? Kwaliteit, prijs of inkomen? De driehoek (kwaliteit-prijs-inkomen) past namelijk niet in een te krap vierkant (grenzen en eisen regelgeving). Aedes ziet kansen in het:

• Beter benutten van de bestaande woningvoorraad.
  Bijvoorbeeld via voordeurdelen, friendscontracten, doorstromen naar een meer passende woning, woningen splitsen, optoppen en/of verdikken, via woonruimteverdeel- en huisvestingsregels.
• Beter benutten van nieuwbouwkansen.
  Naar meer, sneller, kleiner en/of uniformer en/of hoger bouwen. Meer bouwgrond, bestaande grond herstructureren en meer woningen terugbouwen. Invoeren van een landelijke toelatingstoets voor conceptuele bouw om woningen goedkoper te krijgen. Beïnvloeden van de residuele grondprijs bij sociale huur en het definiëren van sociale huur.
• Beter bepalen van het inkomen.
  Inkomens- en armoedebeleid meer richten op woonlasten in plaats van huurlasten en een relatie leggen tussen inkomen en kwaliteit.

Instrumentenkoffer

In 2019 ontwikkelde RIGO in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) een online instrumentenkoffer voor het vergroten van de betaalbare woningvoorraad. Dit gaat niet alleen over nieuwbouw van betaalbare woningen, maar ook over het beter benutten van de bestaande betaalbare woningvoorraad. In 2021 is een vergelijkbare instrumentenkoffer ook in opdracht van de provincie Zuid-Holland opgesteld. De instrumentenkoffer is bedoeld voor gemeenten die het aanbod van betaalbare woningen willen vergroten, zowel in het sociale- als middeldure segment. Bij elk instrument zijn verwijzingen en voorbeelden uit de eigen regio opgenomen. Hierdoor wordt kennis gedeeld en kan men van elkaar leren.

Mogelijkheden voor gemeenten

RIGO keek integraal naar het betaalbaarheidsvraagstuk en signaleert vijf knoppen om aan te draaien. Allereerst is het belangrijk dat een gemeente de kaders voor een betaalbare woningvoorraad vastlegt in een woon(zorg)visie. Vervolgens kan een gemeente daar het juiste instrumentarium bij zoeken. Voor het behouden van sociale huurwoningen kunnen de gemeente en corporatie(s) prestatieafspraken maken op basis van de woon(zorg)visie. Verder biedt de Huisvestingswet gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening niet alleen regels vast te leggen over woonruimteverdeling, maar ook over voorraadbeheer. Daarmee kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot verhuur per kamer of het splitsen van woonruimte. Sinds 1 januari 2022 biedt de Huisvestingswet de gemeente ook de mogelijkheid om een opkoopbescherming in te voeren. Gemeenten kunnen vastleggen dat beleggers in bepaalde delen of onder een bepaalde prijsgrens geen woningen meer mogen kopen en dat deze alleen gekocht kunnen worden door mensen die daar gaan wonen. Dit is ook een instrument dat gemeenten kan helpen om de betaalbare woningvoorraad te behouden.

Beter benutten van betaalbare woningen

Voor het beter benutten van betaalbare woningen kun je denken aan vormen van woningdelen, zowel gelijkwaardig woningdelen als inwoning. Daarnaast is de huisvestingverordening voor gemeenten een instrument waarin regels over de toewijzing van de schaarse, betaalbare woningvoorraad vastgelegd kunnen worden. Deze verordening kan van toepassing zijn op sociale huurwoningen van zowel corporaties als particuliere verhuurdershuur en middeldure huurwoningen.

Verruimen van betaalbaarheidsmogelijkheden

Voor het verruimen van betaalbaarheidsmogelijkheden kun je bijvoorbeeld sociale koop inzetten. Dit kun je regelen in het bestemmingsplan. De prijsgrens hiervoor is verhoogd naar de prijsgrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Er zijn ook allerlei koopconstructies die sociale koopwoningen beter bereikbaar maken voor de lagere inkomens en ook sociaal blijven. Een nieuwe vorm is Koopsmarter met een soort erfpachtconstructie.

In de praktijk

Een aantal regio’s in de provincie Zuid-Holland is bezig met een betere spreiding van sociale huurwoningen binnen de regio. Hierdoor wordt de ruimtelijke uitsortering van inkomensgroepen tegengegaan en keuzevrijheid van lage en middeninkomens binnen de regio vergroot.

Bij een aantal instrumenten blijkt dat handhaving en verantwoording aandachtspunten zijn. Een voorbeeld hiervan is de huisvestingsverordening voor particuliere sociale huurwoningen. Hoe bewaak je als gemeente dat die woningen ook volgens de regels worden verhuurd? Dit vergt tijd en capaciteit.

Het is van groot belang om de instrumentenkoffer actueel te houden. De instrumentenkoffer van de provincie Zuid-Holland wordt twee keer per jaar geactualiseerd. Daarbij gaat het in eerste instantie om het toevoegen van nieuw gemeentelijk instrumentarium dat volgt uit nieuw rijksbeleid.
Verder is het belangrijk, maar ook een uitdaging om gemeenten goed bij de instrumentenkoffer te betrekken. RIGO ziet het liefst dat gemeenten zelf voorbeelden aandragen, omdat zij het beste kunnen vertellen of een instrument goed werkt en wat de voor- en nadelen zijn. In de praktijk blijkt het organiseren van themasessies voor gemeenten goed te werken. Bijvoorbeeld over opkoopbescherming of het bouwen van meer sociale huurwoningen.