Conceptueel bouwen in binnenstedelijke gebieden

Conceptueel bouwen is een veelal geïndustrialiseerde manier van bouwen, duurzaam en inpasbaar in de binnenstedelijke omgeving. Door middel van standaardisatie van het woningproduct en bundeling van de vraag wordt continuïteit en voorspelbaarheid in het productieproces bereikt. Dit maakt de prijs/kwaliteit van de woningen veel beter, en ze “rollen sneller van de band”. Doordat het productieproces grotendeels in de fabriek plaatsvindt, blijft de stikstofdepositie beperkt. Naast deze positieve geluiden kampt conceptueel bouwen ook met hardnekkige vooroordelen. De woningen zouden een eenheidsworst zijn en bovendien inferieure producten met een slechte prijs-kwaliteitverhouding. “Dit is onterecht!” betoogt Olga Görts, directeur van het Netwerk Conceptueel Bouwen.

Tijdens een werkbezoek van het programma Stedelijke Transformatie op 17 november vertelde Olga Görts-van de Pas, directeur van het Netwerk Conceptueel Bouwen, over de mogelijkheden voor conceptuele woningbouw in binnenstedelijke gebieden. Barli (een specialist in modulaire woningbouw) gaf een kijkje in de keuken. Robert van der Doelen, directeur van Barli, gaf toelichting op de werkwijze en het bouwproces.

Netwerk Conceptueel Bouwen

Het Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) is een stichting die reeds 16 jaar bestaat. Het netwerk bevordert de transitie van traditioneel naar conceptueel bouwen. Dit doet zij door kennisdeling, het leggen van verbindingen tussen de leden en het ontwikkelen van standaarden om de vraag te bundelen. Het ledenbestand is in te delen in drie groepen. Aan de vraagkant zijn dat opdrachtgevers zoals woningcorporaties en ontwikkelaars. De tweede groep bestaat uit de aanbieders van woonproducten, zoals Barli. Tenslotte zijn er de toeleverende partijen, een industrie waar veel technische innovaties plaatsvinden. Het NCB wil ook graag gemeenten betrekken. Zij zijn namelijk hard nodig in het scheppen van de juiste randvoorwaarden voor conceptuele woningbouw. Nog te vaak stellen gemeenten net te specifieke eisen om conceptuele bouw mogelijk te maken.

Cultuurverandering

Bij conceptueel bouwen verandert de rol van de opdrachtgever. Een woningcorporatie ontwikkelt zelf geen nieuwe woningen meer, maar bestelt deze bij een aanbieder in modulaire bouwconcepten. Het is zeer belangrijk om vooraf goed te doordenken aan welke prestatie-eisen de woningen moeten voldoen. En hoe de verschillende prestatie-eisen gewaardeerd worden in de beoordeling van de aanbiedingen zodat de geselecteerde conceptaanbieders een locatiespecifieke aanbieding kunnen maken. Hoe beter de uitvraag, hoe scherper het aanbod van de woningproducenten.
De bouwers doen op hun beurt marktonderzoek, om te verkennen welke producten de klanten willen. Hierop past de bouwer zijn strategie aan, start de ontwikkeling en richt zijn industrie in. Deze verandering in rollen van opdrachtgevers en opdrachtnemers vraagt een organisatie- en cultuurverandering van alle spelers in de bouwketen.

Bouwstromen

Bouwstromen kunnen het conceptueel bouwen stimuleren. Het NCB werkt samen met Aedes aan het programma ‘De Bouwstroom’. In dit programma bundelen woningcorporaties hun inkoopvraag naar nieuwe woningen. Zo ontstaan continuïteit en voorspelbaarheid in de bouwproductie. “Maar,” zo benadrukt Görts: “Corporaties en andere opdrachtgevers moeten de verandering van ontwikkelen naar inkopen heel bewust maken. Het vergt namelijk een andere manier van werken en ook van besluitvorming. Zowel intern als ook met belangrijke partners als gemeenten, bouwbedrijven, en andere belanghebbenden moeten we stappen zetten om deze organisatie- en cultuurverandering vorm te geven en te implementeren. En natuurlijk verandert daarbij ook de rol van de bouwer: van aannemer in aanbieder van een product!”
Een mooi voorbeeld is de bouwstroom Noord Holland waar 2.100 woningen mee gemoeid zijn.

Aanbod van tools

Het Netwerk Conceptueel Bouwen ondersteunt opdrachtgevers en bouwers met tools. Deze zijn te vinden op de website van het NCB.

1. De Woonstandaard bevat een overzicht van type woningen en financieringscategorie, ook wel Product Markt Combinaties (PMC) genoemd. Voor alle PMC’s zijn de basis prestatie-eisen geduid. Dit zijn minimale eisen op o.a. bouwkundig en installatietechnisch vlak, zoals ook opgenomen in het bouwbesluit. Daarnaast kan de opdrachtgever aanvullende eisen formuleren. Denk aan bijvoorbeeld duurzaamheid en circulair bouwen, of eisen die samenhangen met de locatie waar de woning geplaatst wordt. De Woonstandaard wordt regelmatig geactualiseerd. Dit jaar komt een nieuwe Woonstandaard met toevoegingen voor o.a. eisen aan tijdelijke woningen, levensloopbestendige woningen, en circulaire eisen (conform ‘Het Nieuwe Normaal’ raamwerk opgesteld door Cirkelstad). Ook wordt er aandacht besteed aan de onderhoudsfase zodat gestuurd kan worden op de ‘total cost of ownership’.
2. De Conceptenboulevard is een digitale marktplaats waar de woonproducten zijn gepresenteerd. De PMC is een eerste selectie van de soort woning die een opdrachtgever zoekt. Op basis van de prestatie-eisen vindt hij op de Conceptenboulevard het aanbod van de conceptaanbieders. Zo kan de opdrachtgever eenvoudig verkennen welke woningconcepten voldoen aan de gestelde prestatie-eisen. De opdrachtgever gaat vervolgens met hen in gesprek. Dit hele selectie- en inkoopproces is in De Woonstandaard beschreven. Daarnaast is in samenwerking met Aedes en Bouwend Nederland een modelovereenkomst ontwikkeld.
3. De NCB Academy is een opleidingsprogramma dat samen met Brickton (en Aedes) is ontwikkeld. De doelgroep bestaat uit opdrachtgevers, conceptbouwers, toeleverende industrie en gemeenten. Het diverse aanbod binnen het programma helpt met de implementatie van de werkwijze die nodig is om het inkopen van woningconcepten succesvol te laten verlopen.

De woningfabriek van Barli

Robert van der Doelen is directeur van Barli, een specialist in modulaire woningbouw. Barli transformeerde van een bouwende partij naar een echt productiebedrijf. In hun woningfabriek bouwt Barli op zeer efficiënte wijze duurzame woningen, appartementen en vakantiehuizen uit hout. In april 2022 opende de koning een nieuwe woningfabriek. Hier wordt het bouwproces zo efficiënt mogelijk ingepland. Er wordt in ploegendiensten gewerkt, ook in de avonduren. Zo worden er jaarlijks ongeveer 900 woningen gerealiseerd. Onderaannemers zoals bijvoorbeeld installateurs werken ook in de fabriek. Dit komt de onderlinge samenwerking ten goede. Barli produceert drie basistypen woningen:

1. Studio’s/appartementen
2. Woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens
3. Eengezinswoningen.

Deze woningen zijn vervolgens “kneedbaar” conform de wensen van de opdrachtgever. De woningen zijn circulair, losmaakbaar en verplaatsbaar. Ze voldoen aan de eisen van het bouwbesluit van permanente woningen.