"Binnenstedelijke ontwikkeling is chirurgisch ingrijpen in stedelijk weefsel"

Heijmans Vastgoed heeft veel ervaring in het ontwikkelen van grote projecten in de binnensteden en op uitleglocaties. Daardoor heeft het bedrijf veel kennis opgedaan over de markt, trends, technieken en de krachtenvelden waarin een project zich begeeft. Heijmans deelt die kennis graag en is daarom onder andere betrokken bij activiteiten van het programma Stedelijke Transformatie. Maarten van Duijn, directievoorzitter van Heijmans Vastgoed, vertelt in dit interview over binnenstedelijk verdichten.

Elke ontwikkeling is een unieke opgave

“We hebben veel kennis en kunde opgedaan over stedelijke en binnenstedelijke transformatie. Dat zorgt ervoor dat we daar een mening en een visie over hebben. We zien binnenstedelijke ontwikkeling als chirurgische ingrepen in stedelijk weefsel. Elke ontwikkeling heeft zijn eigen opgaven met de bijbehorende stakeholders die je moet managen. Soms moeten we er bijvoorbeeld voor zorgen dat er in een wijk meer aanbod voor diverse doelgroepen komt, of wordt er een kwalitatieve ingreep of een mobiliteitsingreep gevraagd. In dat laatste geval betrekken we andere partijen zoals partners voor ‘car sharing’ of collega’s van ons eigen infrabedrijf die kennis en kunde hebben op gebied van bijvoorbeeld verkeersregelinstallaties. Daardoor hebben we ook veel ervaring met mobiliteit en infrastructuur. We nemen alle aspecten mee.”

Tijd en samenwerking is noodzakelijk

“In de grote steden is er al veel aandacht voor binnenstedelijke transformatie. Het is goed dat de urgentie van het vraagstuk daar al zo is doorgedrongen. Ondanks dat ik de goede voornemens om verder te ontwikkelen in binnensteden toejuich, zie ik ook wel knelpunten. Je moet als marktpartij een lange adem hebben en een behoorlijke financiële armslag om zulke projecten te kunnen aanpakken. Het kan namelijk jaren duren voordat een plek volledig ontwikkeld is. Dat komt dan bijvoorbeeld door stank- en hindercirkels die ervoor zorgen dat plekken nog niet geschikt zijn voor bewoning. Je moet bedrijven dan tijd gunnen om die stank en hinderproblemen op te lossen. Als marktpartij kun je zo’n project niet alleen trekken. Je hebt dan partnerships nodig met de overheid en de Bank Nederlandse Gemeenten om ervoor te zorgen dat er langjarige politieke en financiële stabiliteit is rond zo’n project.”

Tijd voor smart mobility

Ook in de aanloop naar een project, in het ontwerp, is het belangrijk om kennis en kunde te delen. Zo is onze ervaring bijvoorbeeld dat lang niet iedereen meer een auto wil. De huidige parkeernormen zijn echt niet meer van deze tijd. Als ik dan zie dat de schaarse ruimte in de binnensteden opgegeven wordt voor parkeergarages, dan doet me dat wat. Daarom zetten we bij binnenstedelijke projecten dichtbij ov-knooppunten graag in op smart mobility oplossingen. We zijn een partnership met BMW aangegaan waarbij we in een project (in Rotterdam) elektrische auto’s hebben gekoppeld aan zonnepanelen op daken. Mensen die er wonen vinden het plezierig om met een leenauto aan de slag te gaan. Die zijn prima af met de combinatie van ov, fiets en een leenauto. We voeren hier veel gesprekken over met overheden, want soms wordt vanuit de oude visie op mobiliteit door gedacht . Zij vragen ons hoe zeker we zijn van de toekomst zonder auto. Die zekerheid heb ik ook niet. Maar ik zie wel een trend. Wat wij nu zien is dat overbevolking zorgt voor ov-gebruik. En daar moet je idealiter al naar gaan handelen als je nieuwe woningbouwprojecten ontwikkeld. Mede om die reden hebben we onlangs de City Deal ‘elektrische deelmobiliteit in stedelijke gebiedsontwikkeling’ ondertekend."

Verdichten versus een tuintje

“We weten nu dat we een miljoen huizen moeten gaan bijbouwen. Daarvan kunnen er maar 300.000 in de binnensteden bijgebouwd worden. We moeten iets met die overige woningen. Als ik kijk naar verdichtingskaarten die door de provincie worden aangereikt, dan zie ik plaatsen waarvan ik denk, zou dat het probleem oplossen? Sommige locaties zijn té lastig om te ontwikkelen. En is dit een wenselijk plaatje? Van wie is de wens? Ik pleit er niet voor om zonder meer groen op te geven en het is wenselijk om geen ruimte onbenut te laten in de binnensteden, maar veel mensen willen graag grondgebonden wonen. Met een tuin en een eigen oprit. We zouden moeten bouwen conform de wens van bewoners én overheden samen.”

Samen het oude loslaten

“Om deze drie punten aan te kunnen pakken moeten we samenwerken, vooruitkijken en niet krampachtig vasthouden aan oude ideeën. Met name in de middelgrote gemeenten is grote winst te behalen. Het college merkt dan vaak al op dat er een andere opgave aankomt, maar de gemeenteraad heeft daar soms nog moeite mee. Kennis uit de markt en van andere partijen kan de nieuwe gemeenteraden helpen. Bij veel binnenstedelijke projecten is het daarom echt noodzakelijk dat we publiek-private samenwerkingen aangaan. Je moet de krachten bundelen.”