Binnenstedelijk bouwen met oog voor sociale opgaven

Door de crisis kwamen veel bouwprojecten tot stilstand. Maar in de gemeente Delft is deze tegenslag omgezet in een kansrijk programma richting 2040. Wethouder Raimond de Prez vertelt over de visie van de gemeente op het binnenstedelijk bouwen. “Opvallend zijn de duidelijke ideeën van marktpartijen over de ontwikkeling van de binnenstad en de interesse van diverse partijen om langdurig commitment daarvoor aan te gaan.” En dat commitment is van belang, want de transformatieopgave is fors en veelzijdig. Toch blijft de Prez ook sturen op een gemeente met een eigen toekomstvisie. Zodat zij oog blijven houden voor het maatschappelijk belang. Want hoe geef je sociale en andere maatschappelijke opgaven een plek in de grote puzzel?

Welke opgave heeft de gemeente Delft als het gaat om de stedelijke transformatie?

De gemeente Delft heeft een kwantitatieve en een kwalitatieve opgave. Kwantitatief omdat er 15.000 woningen bij moeten tot 2040, voor een groot deel in binnenstedelijke gebied. Kwalitatief vanwege onder meer door de benodigde vernieuwing van de verouderde woningvoorraad en het realiseren van een betere spreiding van de sociale woningbouw. Maar ook vanwege de locatie en kwaliteit van onze voorzieningen. Nu we meer binnenstedelijk bouwen, moeten er bijvoorbeeld ook meer sportvoorzieningen terug naar het centrum van de stad. Bovendien vinden wij de ontsluiting van de stad als geheel is belangrijk, dus willen we meer (oost-west) verbindingen. Dat betekent dat we bruggen over de Schie moeten slaan en onder het spoor door moeten kunnen En natuurlijk zijn energie- en duurzaamheidsvraagstukken van groot belang.

Hoe zijn jullie gekomen tot deze analyse van de situatie?

We hebben als gemeente zelf nagedacht over de herprogrammering en onze verstedelijkingsopgave. Zo zagen we een behoefte aan (kleinere) appartementen in de binnenstad. En we zagen vernieuwende aanpakken, bijvoorbeeld het particulier opdrachtgeverschap in de Coendersbuurt.

Hoe weet de gemeente partijen aan zich te binden?

De gemeente Delft heeft het ‘Fonds 2040’ opgericht. Als we deze opgaven tot 2040 willen realiseren, de stad vitaal willen houden en willen blijven vernieuwen, dan hebben ongeveer 1,4 miljard euro nodig. Dit bedrag moeten alle stakeholders samen opbrengen. Denk aan Rijkswaterstaat, de Technische Universiteit en de gemeente. Ons deel van de investering (á 300 miljoen) stellen we beschikbaar in tranches. We zien de opgave als geheel en nodigen andere partijen, corporaties, overheden marktpartijen, uit om met ons samen daarin te investeren. Het is een uitnodiging om samen aan onze stad te bouwen.

Opvallend is dat ook marktpartijen, beleggers uit het buitenland, precies weten hoe de Delftse woningmarkt in elkaar zit. Ze hebben zelf ook een visie op de ontwikkeling in de binnenstad. Marktpartijen beginnen ook meer grond te verwerven in de ontwikkelgebieden. Dan moet je als stad ook een visie hebben, anders kun je de maatschappelijke doelstellingen niet verwezenlijken.

Welke aanpak hanteert de gemeente Delft om de brede visie uit te voeren?

We bouwen niet zelf, op verschillende locaties hebben we andere rollen. We hebben plekken waar wij de grond verworven hebben. Dan zorgen we zelf voor de ontwikkeling, zoals in de Spoorzone. Die rol pakken wij actief en zijn daar zelf ook op zoek gegaan naar investeerders. Op andere plekken was op onze grond al een ontwikkelaar actief. Dan gaat het meer over herprogrammeren en faseren. Op andere gebieden sturen we eigenlijk alleen op de ruimtelijke indeling en op de programmering. Zoals bijvoorbeeld de Schieoevers en de Schoemaker Plantage. Daar hebben wij geen grondpositie, maar zeggen wel; hier mogen woningen gebouwd worden. En we hebben ideeën over welk type woningen gewenst zijn en welke voorzieningen daarbij horen. En ik wil de goede samenwerking met de provincie benadrukken. Ik zie echt verandering in hun opstelling om samen de klus te willen klaren en mee te denken vanaf het begin.

Met welke regionale partijen trekt de gemeente op en hoe?

Volgens de provincie moeten er 240.000 woningen bij in Zuid-Holland om aan de behoefte te voldoen. Aanvankelijk werd gedacht, we kijken welke bouwprojecten er nog zijn en dan gaan we daar bouwen. Maar als gemeente hebben we gezegd; als we weer gaan bouwen dan moet het vooral binnenstedelijk zijn. Want driekwart van de mensen wil gewoon in de binnenstedelijke omgeving wonen. Die behoefte hebben wij in kaart gebracht en van daaruit gekeken wat we met elkaar kunnen bieden. Welke plekken hebben we, reëel, waar we 240.000 woningen kunnen bouwen? Bij elkaar hebben we zo’n tiental locaties in beeld gebracht. En kunnen we 170.000 woningen binnenstedelijk bouwen. Dat doen we langs een bestaand concept van bouwen langs de openbaarvervoersknooppunten aan de Oude Lijn. Zo is de ‘Verstedelijkingsalliantie de Oude Lijn’ ontstaan met gemeenten van Rotterdam tot Leiden.

Heeft u ook verwachtingen van het Rijk om gezamenlijk op te trekken?

Het Rijk hebben we wel nodig om een grote investering in mobiliteit te kunnen realiseren. Gemeenten gaan binnenstedelijk bouwen maar dat vraagt wel om ruimte voor doorontwikkeling van sociale woningbouw en investering voor goede infrastructurele ontsluiting. Binnenstedelijk bouwen heeft veel economische voordelen; het versterkt agglomeratiekracht van steden, er zijn minder investeringen in buitengebieden voor infrastructuur en sociale voorzieningen nodig. Uiteindelijk ben je minder geld kwijt, want je hebt een stad die beter functioneert, verdient meer geld, trekt meer mensen aan. En dat is goed voor de economische ontwikkeling van ons land. Dat deel doet de gemeente. Maar dan hebben we van het Rijk wel ruimte nodig om sociale woningbouw verder te ontwikkelen, oude voorraad te vervangen en tot een betere spreiding te komen. En we hebben dus echt middelen nodig voor infrastructurele ontsluiting van deze gebieden, anders halen we deze economische voordelen er niet uit.

Hoe ziet u de rol van de gemeente voor zich in deze opgave?

Losse projecten lopen wel, die kan je ook aan de markt kwijt. Maar de opgave is nou juist ‘hoe maak je de stad?’ Het verbinden van de gebiedsontwikkeling met andere opgaven in de stad zie ik als allerbelangrijkste opgave. Bijvoorbeeld in de Spoorzone. Daarvoor zijn we in gesprek met Pieter van Foreest om een verpleeg- en verzorgingstehuis neer te zetten, inclusief ouderenwoningen, in de sociale huursector. En daardoor kunnen we een andere plek herontwikkelen. Op die manier maak je eigenlijk op twee plekken in de stad ontwikkeling mogelijk en creëer je ruimte voor nieuwe groepen. Maar zorg je ook voor menging van verschillende groepen en milieus, ouderen, jongeren, starters, gezinnen.