Woningcorporaties in het ontwikkelproces

Woningcorporaties hebben sinds de crisis en nieuwe Woningwet een andere rol bij woningbouwontwikkelingen. Hoe werkt die rol in de vier fasen van ontwikkeling? Tijdens de themasessie over de rol van woningcorporaties bij transformatie is gekeken hoe woningcorporaties concreet kunnen bijdragen aan leefbare buurten. En aan sociale woningen die voldoen aan de behoeften van bewoners.

Fase 1: Initiatief en verkenning

• In de startfase van gebiedsontwikkeling verkennen de betrokken partijen wat de mogelijkheden zijn in een gebied. Het resultaat is bijvoorbeeld vaak een visie met daarin de globale kaders. Woningcorporaties zijn ware kenners van de stad en weten daardoor als geen ander wat in de verschillende buurten speelt en wat daar dus belangrijk is. Denk aan welk type woningen of voorzieningen nodig zijn en aan bereikbaarheidsvraagstukken. Woningcorporaties kunnen dus goed meedenken over de ontwikkeling op regionaal en stedelijk niveau én op wijk- en buurtniveau.
• Woningcorporatie hebben nog een andere expertise in huis: ze weten hoe leefbare buurten tot stand kunnen komen. Dat helpt bij het formuleren van de specifieke doelgroepen die in een nieuwe wijk komen wonen. Wat is bijvoorbeeld de leeftijd van de beoogde bewoners? Wat is de gezinssamenstelling?
• De meedenkkracht van woningcorporaties zorgt voor de juiste doelstellingen en visie voor een gebied. Bovendien helpen ze bij een goede vertaling naar het programma, inclusief de doelgroepen voor de sociale huurwoningen en andere bijzondere doelgroepen en voorzieningen. Een actieve bijdrage van woningcorporaties in deze fase zorgt ook dat de juiste sociale huurwoningen worden gebouwd. Niet alleen op prijsniveau, maar bijvoorbeeld ook qua oppervlakte.

Fase 2: Planvorming en conditionering

• In deze fase staat het voorbereiden van de plannen centraal. Je gaat een concreet programma opstellen en plan maken aan de hand van de kaders uit de eerste fase. De financiën en het proces zijn belangrijke onderdelen om tot een goed masterplan te komen. Woningcorporaties helpen bij het verder concretiseren van het programma. Ze leggen bijvoorbeeld de link met andere partners, zoals zorgaanbieders. Woningcorporaties zijn bovendien een betrouwbare partner voor het afnemen van woningen. Met de juiste afspraken tussen ontwikkelende partijen, gemeente en woningcorporaties is een deel van de afname van de woningen gegarandeerd. Dat draagt bij aan de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling.
• Woningcorporaties kunnen ook gronden inbrengen. Bij een gebiedstransformatie heeft een woningcorporatie vaak geen eigen gronden, juist omdat de woonfunctie in dit soort gebieden nieuw is. In sommige gevallen kun je wel een link leggen met een naastgelegen gebied. Bijvoorbeeld in de uitwisseling van gronden of door aan te sluiten op de doelgroepen die in een gebied aanwezig zijn. Een gebiedsontwikkeling kan namelijk ook een positief effect hebben op een naastgelegen gebied.
• Bij een goed vormgegeven proces zijn woningcorporaties vaak wel bereid om aan te geven welke investeringen of financiering zij kunnen en willen doen. Vaak hebben ze een strategische visie op hun portefeuille, waardoor hun randvoorwaarden nauwelijks afwijken in de tijd. Onzekerheden die gepaard gaan met veranderde vraag naar woningen of een eventuele crisis kunnen woningcorporaties zo voor een deel verminderen.

Fase 3: Uitwerking en projectontwikkeling

• Tijdens de uitwerking staat de expertise van projectontwikkelaars centraal. Toch kunnen woningcorporaties weldegelijk hun kennis delen rondom bijvoorbeeld duurzaamheid of het onderhoud van woningen voor de lange termijn. Dan gaat het bijvoorbeeld ook over de mogelijkheden van standaardisering van woningen. Dat levert meestal een goede kwaliteit woningen op. Het grootste voordeel van standaardisering is dat de doorlooptijd van de ontwikkeling en bouw in de volgende fase kan verminderen.
• Woningcorporaties kunnen ook meedenken over de planuitwerking om zo de leefbaarheid van de buurt en de kwaliteit van de woningen op een goed niveau te houden.

Fase 4: Vastgoedontwikkeling, bouw en oplevering

• De individuele onderdelen van een gebied komen in deze fase tot uitvoering. Soms heeft een woningcorporatie in een vorige fase grond aangekocht (of nog in eigendom). In dat geval nemen zij de ontwikkeling voor hun eigen rekening. Al komt dat niet vaak voor. Woningcorporaties denken in dat geval graag mee over de selectie van de bouwondernemers om te waarborgen dat zij voldoende kwaliteit realiseren.
• Natuurlijk zijn woningcorporaties een belangrijke afnemer van de woningen die daadwerkelijk gerealiseerd worden.