De nieuwe rol van woningcorporaties bij Stedelijke Transformatie

Veel gemeenten stellen een minimum aan het aantal sociale woningen bij transformatiegebieden. Woningcorporaties hebben dan ook een belangrijke rol bij nieuwbouw, al zijn hun mogelijkheden door de Woningwet en crisis kleiner. Tijdens de themasessie over de rol van corporaties verkenden we de overgebleven én nieuwe mogelijkheden.

Voor de crisis en de nieuwe Woningwet bouwden woningcorporaties nog volop nieuwe woningen. Een eigen ontwikkeltak zorgde bijvoorbeeld voor voldoende aanwas van nieuwe sociale woningen. Ook keken ze naar andere functies, zoals maatschappelijke voorzieningen of vrijesector- of koopwoningen. Dat gaat niet meer. Sinds de nieuwe Woningwet moeten woningcorporaties zich namelijk in principe beperken tot hun kerntaken.
Toch kan een woningcorporatie soms door een erfenis uit het verleden meer doen. Dat is het geval in het Zomerhofkwartier (ZoHo) in Rotterdam. Hier kocht de woningcorporatie Havensteder in 2007 grond met als doel hier te ontwikkelen. Maar de rol als projectontwikkelaar werd door de crisis een strategie van slow urbanism en de ontwikkelafdeling verdween. Dat maakt de organisatie kleiner en zorgt dat de ontwikkelrisico’s elders liggen. “Een noodgreep”, zegt Tom Hoekveld van Havensteder. “We willen als woningcorporatie niet ontwikkelen. En we zien dat wij de kennis ook niet hebben om op grote schaal te ontwikkelen. De ontwikkeling van Zomerhofkwartier hebben we uitgezet in een tender. Nu moeten we een professionele opdrachtgever zijn en dat is best ingewikkeld. Als we dit nu opnieuw zouden doen, hadden we geen grond gekocht. Bovendien zorgt de Woningwet dat we nu een andere rol hebben.”

“Gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen moeten nieuwe vriendschappen sluiten,” vindt Raimond de Prez, voormalig wethouder gemeente Delft. “Zowel gemeenten als woningcorporaties kijken nu te beperkt.” Er wordt te veel gekeken op complexniveau, in plaats van op stadsniveau, aldus De Prez. Ook de Woningwet zorgt voor een andere verhouding. “De woordkeuze is al vreemd en bevordert de samenwerking niet: een woningcorporatie moet een bod doen aan een gemeente. De term ‘bod’ draagt niet bij aan het creëren van een gelijkwaardige positie.”

De Prez pleit om een gelijkwaardige relatie. Zo kunnen prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporatie pas goed functioneren wanneer er sprake is van wederkerigheid. Dat betekent dat je ook de prestaties van de gemeente moet vastleggen. Vanuit zo’n gelijkwaardige positie kun je beter bouwen aan een goede en inclusieve stad. Maar het vraagt dus wel wat van gemeenten en woningcorporaties. Ze moeten het brede gesprek aangaan, voorbij de scope van de prestatieafspraken. “Wat is bijvoorbeeld jouw droombuurt? Of wat is jouw droomportefeuille? Kijk samen verder, vooruit en door”, aldus De Prez. “Door elkaar te zien als partner, helpen gemeenten en woningcorporaties elkaar om strategische doelstellingen te behalen.” Zo’n tweegesprek legt bovendien een goede basis voor de samenwerking en de verschillende projecten die in een gemeente spelen.

Verschillen tussen woningcorporaties

De totale productie van corporatiewoningen staat onder druk. Door de Woningwet kunnen woningcorporaties minder, maar ze pakken de productie wel op andere manieren aan. Zo zijn er nog altijd bepaalde vrijheden waarmee zij anders omgaan. Ook zijn er grote verschillen in de houding en mogelijkheden van woningcorporaties: veel of geen investeringsmogelijkheden, veel of weinig bezit in een gebied, veel of weinig renovatieopgaven in de huidige woningvoorraad, veel of weinig vraag naar sociale huurwoningen in een regio. Daarom is een goed gesprek over de mogelijkheden – nu en in de toekomst – van woningcorporaties belangrijk. Verschillende woningcorporaties kunnen dus op andere manieren bijdragen aan de woningbouwopgave.

Kijk naar totale opgave

Voor de crisis kochten woningcorporaties nog weleens grond en opstallen om te ontwikkelen, zoals Havensteder ook in ZoHo deed. De Woningwet verbiedt woningcorporaties om gronden of herontwikkelingslocaties aan te kopen waarvan onduidelijk is of daar binnen 5 jaar woningen gebouwd kunnen worden. Daarnaast zijn woningcorporaties ook zelf selectiever in het nemen van risico’s en laten ze herontwikkeling vaker over aan de markt.
Woningcorporaties blijven ook meer dan alleen afnemer van nieuwbouwwoningen. Ze hebben namelijk op veel strategische plekken in de stad bezit en transformatie en verdichting kunnen bijdragen aan de woningbouwopgave. Mogelijk kan een deel van het huidige woningcorporatiebezit getransformeerd worden naar woningen in een andere categorie. Dit betekent in de bestaande wijken een kans voor dynamiek als antwoord op de huidige opgaven. Woningcorporaties willen dan wel de garantie van de gemeente of projectontwikkelaar dat ze voldoende ruimte krijgen voor nieuwe sociale huurwoningen met een goede prijs-kwaliteitsverhouding. In gebieden waar nieuwe woningen moeten komen, kan de woningcorporatie zo een aanzienlijk deel van de woningen afnemen. Juist wanneer je op grote schaal woningen gaat uitwisselen, creëer je enorme kansen om gebiedstransformaties te versnellen. Zo hebben woningcorporaties, ondanks hun andere rol, genoeg kansen om bij te dragen aan de woningbouwopgave en te zorgen dat de binnenstedelijke gebiedstransformaties van de grond komen. Daarvoor is eerst een goed gesprek tussen gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen nodig over de totale opgave. Dat helpt elkaar beter te leren kennen en zorgt dat alle partijen op een effectieve manier met elkaar kunnen samenwerken.