“We willen bouwen, sociale kansen vergroten én versnellen”

In Groningen wordt hard gewerkt aan binnenstedelijke transformatie. Vooral in de kwetsbare wijken werkt de gemeente voortvarend aan wijkvernieuwing. Die versnelling betekent allesbehalve kwaliteitsverlies. “We doen veel meer dan alleen woningen opknappen”, zegt Roeland van der Schaaf, wethouder Groningen en ‘boegbeeld’ van stedelijke vernieuwing binnen de G40. “Want transformatie in innige combinatie met sociale maatregelen is hard nodig.”

Groningen is bezig met iets dat voor andere steden ook heel interessant is, denkt Van der Schaaf. “We zijn samen met vijf woningcorporaties een gezamenlijk investeringsprogramma gestart om écht aan stedelijke transformatie te doen. Daarbij zijn we erin geslaagd om samen met bewoners van vier wijken integrale plannen te maken.” Met de vijf woningcorporaties Nijestee, De Huismeesters, Lefier, Patrimonium en Wierden en Borgen en met bewoners gaat de gemeente werken aan gemengde wijken met goede, duurzame woningen in diverse segmenten en een kwalitatieve woonomgeving met nieuwe kansen voor ontmoeting en toegang tot werk, woningen en onderwijs. Voor de wijken Selwerd, Beijum, Indische Buurt/De Hoogte en De Wijert zijn plannen voor het verbeteren van de leefbaarheid in samenspraak met bewoners gesmeed. In Selwerd is de transformatie al gestart.
“We willen dat mensen kunnen wonen in een goed huis zonder schimmel, tocht of een hoge energierekening en dat zij zich thuis voelen in hun wijk”, zegt wethouder Roeland van der Schaaf. “We willen daarom woonkwaliteit, leefkwaliteit, klimaatadaptatie en verduurzaming én gezondheid tegelijkertijd aanpakken en goede individuele ontwikkelkansen bieden. Deze thema’s komen terug in onze omgevingsvisie.”

Van der Schaaf voelt duidelijk de urgentie om te versnellen bij die transformatie. “We gaan nu aan de slag met wijken die een achterstand hebben opgelopen. Het zijn gebieden waarmee het niet goed gaat en die een concentratie van kwetsbare bewoners kennen. We moeten juist nu investeren in deze wijken en ze toekomstbestendig maken, anders dreigt segregatie. Die wijken vormen nu de voedingsbodem voor onvrede, kansarmoede en verslechterde gezondheid. Daarom moeten we niet alleen beperken tot investeringen in de woningen. We moeten bijvoorbeeld ook aan de slag met onderwijs, sociale mogelijkheden en economie. Anders ben je de huizen wel aan het opknappen, maar verandert er achter de voordeur niet zo heel veel.”

Zorgen voor een balans

Het grootste deel van de Groningse woningbouwopgave ligt in bestaand stedelijk gebied. Gezien de vraag zijn er de komende 15 tot 20 jaar 20.000 extra woningen nodig. Naast investeren in kwetsbare gebieden wil Groningen extra sociale voorraad toevoegen aan juist minder kwetsbare wijken om haar streven naar een compacte en ongedeelde stad te bereiken. Een belangrijk deel van de extra woningen is bestemd voor sociale en middenhuur, omdat op deze vlakken al tekorten dreigen. De gemeente wil de komende jaren de voorraad sociale huurwoningen jaarlijks met 250 tot 300 uitbreiden, nog exclusief de sloop-nieuwbouw-opgave. De opgave voor de zogenoemde middenhuur wordt geschat op 4.000 tot 5.000 woningen in de komende 15 tot 20 jaar.

De vier wijken waarmee Groningen nu aan de slag gaat, zijn geselecteerd op basis van wijkkompassen. Hierin zijn alle beschikbare gegevens van 43 Groningse buurten en wijken op basis van leefbaarheids-indicatoren en bewonersenquêtes gebundeld. Daarmee wordt een samenhangend beeld gegeven van hoe een wijk of buurt zich ontwikkelt, ook ten opzichte van de rest van de stad. “De wijken waar we negatieve tendensen zien op het vlak van veiligheid, sociale en economische omstandigheden hebben we prioriteit gegeven”, zegt Van der Schaaf. “Die wijkkompassen fungeren als een permanent signaliseringsmodel op basis waarvan we keuzes maken voor mogelijke wijkaanpakken. Ze zijn bovendien ook handig als je in gesprek gaat met bewoners. Het levert interessante gesprekken op.”

De woningbouwopgave kan in Groningen voor enige verschuiving binnen wijken zorgen. “Door het vergroten van de woningvoorraad gaan we verdichten in bepaalde wijken, maar op zo’n manier dat het niet ten koste gaat van groen of leefruimte”, zegt Van der Schaaf. “Die herstructurering kan in sommige wijken leiden tot het afschalen van sociale voorraad, omdat je dan een andere doelgroep wil toevoegen. Daarom voegen we op inbreidingsplekken wel voldoende sociale woningen toe; je moet dus ook voorbij de wijken zelf kijken. We kiezen steeds meer voor een goede verdeling sociale huur, middenhuur en koopwoningen in onze ontwikkelgebieden. Dat geeft wel nadelen, want de winstgevendheid van die locaties staat daardoor onder druk, maar tegelijkertijd willen we vooral de segregatie binnen de stad tegengaan.”

Kiezen voor een investeringsfonds

Stedelijke transformaties zijn volgens de Groningse wethouder lastig omdat hiermee moeilijk geld te verdienen is. “Voordat wij grond kunnen uitgeven, moeten we investeren in sanering, infrastructuur, ruimtelijke inpassing en dat soort zaken. En wij willen bouwen voor iedereen, dus niet alleen in het hoge segment, en een divers woonprogramma realiseren. Daarvoor ontbreken de financiële middelen op onze gemeentebegroting.” Dat tekort komt volgens de wethouder deels doordat het Rijk geen Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) of locatiegebonden subsidies (BLS) meer ter beschikking stelt. “Daarbovenop komt dat we ook een vicieuze cirkel willen doorbreken: om tekorten in het sociale domein op te heffen en te voorkomen, willen we investeren in preventie en werken aan de inclusieve stad. En dus niet alleen huizen opknappen, maar ook de situatie achter de voordeur. Dan moet je wel investeren in onderwijs, sociale kansen en lokale economie. Ook dat geld is verrekte moeilijk te vinden, al verdien je het straks dubbel en dwars terug, zeker in maatschappelijke baten.”
Een revolverend fonds is volgens de wethouder niet de oplossing. “Het gaat echt om de onrendabele toppen die afgedekt moeten worden. Dan helpt zo’n revolverend fonds niet; dat is slechts een ander financieringsmodel.” Met een Stedelijk Investeringsfonds (SIF) probeert de gemeente nu tekorten voor de woningbouwopgave op te vullen. “We vullen dat fonds met opbrengsten vanuit de grondverkoop, aanvullende eigen middelen en externe financiering, zodat je op die manier de machine draaiende houdt en dit soort investeringen kunt doen.” Aan externe bronnen hoopt de gemeente middelen van andere partijen zoals zorgverzekeraars te werven en eigenlijk ook op structurele tegemoetkoming vanuit het Rijk voor transformatietrajecten. “We hadden de hoop dat de nationale nood tot energietransitie zou helpen voor lokale projecten, maar de energietransitie van de bebouwde omgeving komt nog niet heel erg los. Hulp zou fijn zijn, maar je moet als college ook bewust ervoor kiezen en zelf de eerste stappen durven zetten. Dan komen de marktpartijen vanzelf in actie.”

Door de zure appel heen bijten

Ongeveer anderhalf jaar terug is Groningen gestart met de versnelling in stedelijke transformatie. “Het begin was best lastig. Je moet bijvoorbeeld woningcorporaties meekrijgen en binnen de gemeente alle neuzen dezelfde kant op krijgen”, aldus de wethouder. “Nu dat is gelukt, levert dat enorm veel enthousiasme op. Ook bewoners reageren enthousiast: ‘Hee, investeringen in de wijk betekent dat er naar ons wordt omgekeken.’ En dat zorgt voor enthousiasme en draagvlak in de politiek. Toen we de plannen presenteerden in de raadscommissie kregen we zelfs applaus. Je moet dus door de zure appel heen bijten. Maar als je dat hebt gedaan, levert het heel veel positieve energie op omdat iedereen de urgentie en heel veel kansen ziet.”

Om de vaart erin te krijgen, ziet Van der Schaaf ook kansen in het stapelen van opgaven. “Dat draagt bij aan het urgentiebesef. Wij hebben gekozen om de woningbouwopgave te koppelen aan sociale opgaven: we willen bouwen én sociale kansen vergroten, zodat we in de toekomst misschien minder armoede hoeven bestrijden en zorg hoeven bieden en de gezondheid van onze bewoners kunnen verbeteren.” Daarbij ziet Van der Schaaf ook dat de beweging van beide kanten moet komen. “Het moet bottum-up en top-down zijn. Anders red je het niet en zo loop je ook vooruit op de nieuwe Omgevingswet, waarbij participatie een belangrijke rol speelt. Wanneer je zorgt dat bewoners en overheid mee zijn, ontstaat urgentie, investeringsvermogen én draagvlak. En dan kom je sneller vooruit.”