Tenderen met vast budget opent weg naar kwaliteit

In Rotterdam doen ze het. Hart van Zuid wordt écht onderdeel van de stad. Met hulp van de markt, en een innovatieve manier van tenderen. Ballast Nedam won met het beste plan, het budget stond vast. Heijmans sloot aan als 50-50 partner. Is kiezen voor kwaliteit dé succesformule voor complexe binnenstedelijke transformaties?

Tien jaar lang heeft de gemeente Rotterdam geprobeerd Hart van Zuid te transformeren tot kloppend hart, waar het prettig verblijven en wonen is. Maar het lukte niet. Het politiek commitment was te laag, en er was veel competitie van andere stadsprojecten. Het versnipperde eigendom in het gebied, de vele stakeholders en diverse belangen, hielpen ook niet mee.

Innovatieve manier tenderen

Wouter van de Braak, projectdirecteur Hart van Zuid, en werkzaam bij Ballast Nedam: “Een klassieke tender voor de beste prijs met gefixeerd programma, werkte niet. De gemeente had te weinig eigendom in Hart van Zuid. Daarom is in een dialoogronde met drie consortia gekozen voor een tender met het beste plan, en een vast budget vanuit de gemeente. Minimale programma-eisen waren: een theater, bibliotheek, vernieuwd busstation, 25-meter zwembad, vernieuwing van Ahoy en goede publieke ruimte. Via prestatie-eisen en een pluspakket, waren extra punten te verdienen. Het was een hele puzzel om 120.000 vierkante meter aan functies verdelen, in een gebied waar al van alles stond. De trein reed gewoon door, terwijl wij aan het ontwikkelen waren.”

Verbinding organiseren

In het gebied van zestig hectare was weinig interactie. Het aanbod was gedateerd: een groot winkelcentrum, Ahoy-complex en theater met veel verkeer in de buitenruimte. Taxi’s, bussen en auto’s reden kriskras door elkaar. Verbinding tussen wijken en functies, en tussen gemeente en marktpartijen was nodig. Samenwerken met de markt bracht een langetermijnvisie, uithoudingsvermogen en financiële betrokkenheid op de langere termijn.

Betrokkenheid lange termijn

Wouter: “Met commitment voor de lange termijn ontwikkel je gefaseerd. Je bouwt aan onderling vertrouwen, en kunt zoet en zuur verdelen. Maak wel duidelijke afspraken. Dat is in een PPS-constructie al ingewikkeld genoeg. Maak ze SMART, of maak ze niet. Een winkelcentrum met elf miljoen bezoekers gaat door, net als een openbaar vervoersknooppunt met 13,5 overstappers. En tussendoor moet je dat programma realiseren. Daarom heb je tijd nodig om te transformeren.”