“Deze transformatie is een soort openhartoperatie”

De gemeente Rotterdam lukte het niet om de transformatie van Hart van Zuid zelf van de grond te krijgen. Inmiddels zijn Ballast Nedam en Heijmans wel flinke stappen aan het zetten om dit stadshart van Rotterdam met grote verblijfsfunctie te transformeren naar een aangenaam gebied waar je ook wil wonen. Wouter van de Braak (Heijmans) deelt de geleerde lessen en ervaringen bij de transformatie.

Het stadsdeel Rotterdam-Zuid telt 200.000 inwoners en wordt sinds 2007 stap voor stap aangepakt. Telkens kadert een gemeente een gebied af om daarin te investeren, waaronder Stadshavens-Zuid, Kop van Zuid, Stadionpark en Hart van Zuid. Dit laatste gebied telt 60 hectare en moet in twintig jaar “van kleur verschieten”, vertelt Wouter van de Braak (Heijmans). “Toen het ruim tien jaar terug op de markt werd gezet, was hier weinig interactie. Gebouwen waren introvert, in de buitenruimte reden taxi’s, bussen auto’s en expeditieverkeer kriskras door elkaar. Het was geen prettige plek om te verblijven. Wel kende het veel belangrijke functies, zoals een groot winkelcentrum, het Ahoy-complex en theater, maar allemaal gedateerd.”
De gemeente heeft tien jaar geprobeerd dit gebied te transformeren, maar het lukte niet. Het politiek commitment was te laag en er was veel competitie van andere stadsprojecten. Bovendien kent het gebied enorm veel stakeholders, veel belangen en het was te gefragmenteerd. Hart van Zuid veranderen, zo wist de gemeente, vergt vooral een langetermijnvisie, uithoudingsvermogen en een financiële betrokkenheid op de langere termijn. Maar hoe geef je dat vorm?

Tender voor commitment

In Hart van Zuid was verbinding nodig, tussen de wijken en functies, maar ook tussen de gemeenten en marktpartijen. Want de gemeente zag ook in dat ze het niet alleen kon doen, vertelt Van de Braak. Samenwerking en verbinding hebben dan ook een belangrijke plek in de structuurvisie voor Hart van Zuid. De markt is nodig voor betere oplossingen en een klassieke tender voor de beste prijs en een gefixeerd programma werkt niet, want de gemeente had onvoldoende eigendom in het gebied.
Na een uitvraag is de dialoog aangegaan met drie consortia, met als uitkomst een tender voor het beste plan met een vast budget vanuit de gemeente. Ook langetermijncommitment was nodig: de partij die de tender wint, mag in twintig jaar alle gebouwen en buitenruimte doen in dit gebied en is daar verantwoordelijk voor. Maar je moet wel een bepaalde basis leveren: een theater, bibliotheek, vernieuwd busstation, 25-meter zwembad, vernieuwing van Ahoy en goede publieke ruimte. Als er meer mogelijk is, kun je daar extra punten voor krijgen, maar wel op basis van prestatie-eisen. Wel gaf de gemeente aan welke mogelijkheden er waren voor het pluspakket en aanvullende functies.

Transformeren van een treintje

Ballast Nedam won de tender en Heijmans sloot aan als 50-50 partner. “Sindsdien zijn we partners in de gebiedsontwikkeling”, zegt Van de Braak. “De visie hebben we uitgedacht in een plan waarin alle locaties hun plek hebben gekregen en dat is in 2013 vastgelegd. Het was een complexe puzzel om 120.000 m2 aan functies te verdelen in een gebied waar al van alles stond. Op de plek waar het stadsdeelkantoor stond, moest bijvoorbeeld een zwembad komen. En waar het zwembad stond, hebben we een nieuw theater gemaakt en op de plek waar eerder een theater stond, komt de uitbreiding van het winkelcentrum. En ga maar zo door. Het is één groot treintje in het hele gebied dat we moeten aanpassen, terwijl het gewoon doorrijdt. Een winkelcentrum met 11 miljoen bezoekers gaat door, een openbaar vervoersknooppunt met 13,5 overstappers gaat ook gewoon door. En tussendoor moet je dat programma realiseren. Daarom heb je tijd nodig om te transformeren.”

Zoet en zuur verdelen

Deel voor deel gaat Hart van Zuid op de schop. Het startte in 2013 met de sloop van het stadsdeelkantoor en transformeert langzaam naar een verblijfplek en woongebied dat in 2038 klaar moet zijn. Van de Braak: “Het is een soort openhartoperatie terwijl de machine blijft doorfunctioneren. De basis staat nu en het hele pluspakket is ingevuld; er is meer programma dan de gemeente had gehoopt. En we zien een vliegwiel ontstaan, want ook andere beleggers en ontwikkelaars willen het gebied mede versterken.”
De transformatie van de grond krijgen, was niet eenvoudig. “Twintig jaar lijkt lang, maar is nodig om zoet en zuur goed te kunnen opvangen”, zegt de commercieel projectdirecteur. “Zeker in het begin zijn er met de basisopgaven flinke uitdagingen en pas later pluk je daarvan de vruchten. En je kunt niet zomaar uit die contracten stappen, dus het is belangrijk dat je elkaar goed kunt vertrouwen en dingen kunt verzilveren.”

SMART-afspraken maken

“We hebben ook geleerd om afspraken zo SMART mogelijk te maken”, zegt Van de Braak. Elke afspraak SMART maken, is echter wel complex in een PPS-contract vanwege de eisen en omschrijvingen. De interpretatie daarvan kan nog weleens verschillen, legt Van de Braak uit. “Er waren zo’n 30.000 eisen en soms is zo’n eis ‘de uitstraling moet beter worden’ en daar kun je hele discussies over voeren. Probeer daarom zo’n afspraak echt SMART te maken, of maak de afspraak niet.”
Omdat de transformatiepraktijk weerbarstig is, moet je creatief en buigzaam zijn, merkt de commercieel projectdirecteur. “Niet alles is voorspelbaar, niet alle stakeholders zitten op je plannen te wachten en sommigen verrassen je juist door heel erg mee te werken. En op papier lijkt soms iets goed, terwijl het in de praktijk anders blijkt. Dan moet je nieuwe wegen zien te vinden om dat te organiseren. Samenwerken en vertrouwen hebben in elkaar, dat is dus nodig om hindernissen gaandeweg te kunnen overbruggen. Anders is het echt pittig samenwerken.”