Stroperigheid vertraagt versnelling woningbouwproductie

Veel gemeenten roepen dat zij de woningbouwproductie willen versnellen, maar financieel en politiek opportunisme zorgen voor te wilde plannen die in de realiteit onhaalbaar blijken. Daar blijkt de bereidheid om versnelling voorrang te geven boven andere doelstellingen bovendien laag. Dat concluderen onderzoekers van het VerDuS SURF Pop Up-onderzoek ‘Grond voor Wonen’.

Gemeentelijke grondbedrijven spelen een cruciale rol bij het aanbod van woningbouwlocaties. Aan hen de lastige taak om ruimtelijke plannen en politieke ambities te vertalen naar uitvoerbare plannen in de praktijk. Vaak moet het grondbedrijf tegengas geven aan gemeente en marktpartijen; hun door politiek en financieel opportunisme ingegeven wensen en eisen maken de uitvoerbaarheid van veel plannen onmogelijk. En dat beperkt de mogelijkheid tot versnellen, zo blijkt uit het VerDuS SURF Pop Up-onderzoek ‘Grond voor Wonen’.

Onderzoekers van Wageningen Universiteit onderzochten hoe het gemeentelijk grondbeleid van gemeenten zich verhoudt tot het realiseren van woningen binnen bestaand stedelijk gebied (verdichten) en het verhogen van de woningbouwproductie op korte termijn (versnellen). Hoe zetten gemeenten het beschikbare instrumentarium vanuit het grondbeleid in voor woningbouwdoelstellingen? Het onderzoek bestaat uit een kwalitatief casusonderzoek bij ’s-Hertogenbosch en Zwolle en een kwantitatief enquêteonderzoek onder alle Nederlandse gemeenten.

Ambivalentie versus versnellen

Zestig procent van de gemeenten geeft aan dat zij de doelstelling hebben om de woningbouwproductie te versnellen. Maar uit de casestudies komt een ambivalente houding naar voren ten aanzien van versnellen van de woningbouw. Zowel ’s-Hertogenbosch als Zwolle geven aan dat zij veel maatregelen hebben genomen om de woningbouwproductie te versnellen, maar dat het versnellen niet goed lukt door een gebrek aan materialen en menskracht bij ontwikkelaars en bouwers. In de interviews met deze private partijen komt naar voren dat de (bouw)productiecapaciteit weliswaar een zorgpunt is, maar dat gemeenten het planproces wel degelijk efficiënter kunnen maken. Zo zijn procedures lang en stroperig. Dit geldt in het bijzonder voor binnenstedelijke locaties waar vaak veel weerstand ontstaat vanuit de omgeving. De kans op het daadwerkelijk versnellen van de woningbouwproductie is daardoor klein.

Noodgedwongen keuzes

Gemeenten willen de woningbouwproductie versnellen, maar onder voorwaarden. Denk aan voldoende sociale woningbouw, bovenwettelijke duurzaamheidsprestaties en (grotendeels) binnenstedelijk en gefaseerd bouwen. Gemeenten houden stevig vast aan hun kwaliteitseisen, wat het gemeentelijk grondbedrijf in een lastige positie manoeuvreert tussen meerdere en soms zelfs schijnbaar tegenstrijdige doelstellingen. Kwalitatieve woningbouwdoelstellingen worden nauwelijks bijgesteld om de productie te versnellen, blijkt uit de enquête. Bovendien blijkt uit interviews met zowel gemeenten als private partijen dat de opeenstapeling van alle ambities leidt tot een stroperig proces waarin eerder vertraging optreedt dan versnelling. Het grondbedrijf moet op projectniveau noodgedwongen keuzes maken tussen de ambities, omdat de optelling van alle ambities projecten financieel onhaalbaar maakt.

Ambities vertalen in eisen

De hoge gemeentelijke ambities en eisen zijn realistisch in een context van actief grondbeleid, waar de gemeente tot op zekere hoogte ook een prijs voor betaalt in de vorm van een lagere grondwaarde. Nu het accent van binnenstedelijke ontwikkeling meer en meer op private initiatieven komt te liggen, constateren de onderzoekers dat er soms wrijving ontstaat; gemeenten willen hun eisenpakket verwezenlijkt zien, private partijen willen voldoende resultaat uit de businesscase. Vanuit die businesscase kijken zij welke eventuele aanvullende ambities mogelijk zijn. Gemeenten weten nog niet hoe zij alle ambities kunnen afdwingen wanneer ze geen invloed hebben op de grondpositie; een aantal zaken zijn te regelen in het bestemmingsplan, maar voor bovenwettelijke duurzaamheidsambities geldt dit bijvoorbeeld niet.

Actief versus faciliterend grondbeleid

Gemeenten die actief grondbeleid voeren, hebben zelf meer controle over de woningbouwproductie omdat zij zelf over strategische grondposities beschikken. Met meer grond in eigendom kan de gemeente de gewenste ambities makkelijker inbrengen binnen gebiedsontwikkeling. Maar actief grondbeleid brengt ook financiële risico’s met zich mee. Door de economische crisis voelden veel gemeenten zich genoodzaakt hun actieve aanpak op te geven. Ze stellen nu liever de kaders voor de ontwikkeling vast, maar laten ontwikkelaars de verantwoordelijkheid voor de realisatie op zich nemen. De gemeente Zwolle kiest bijvoorbeeld voor een combinatie van actief en faciliterend grondbeleid, waarbij ze bij haar faciliterend grondbeleid particuliere initiatiefnemers in een vroegtijdig stadium duidelijkheid geven over de gemeentelijke eisen en randvoorwaarden.