Praktijkvoorbeeld: Plotontwikkeling in Nieuwegein
De wijk Merwestein in Nieuwegein maakte lange tijd naam door de enorme leegstand. Maar liefst 35 procent van de kantoren stond in 2012 leeg, waarvan 75 procent structureel. Inmiddels is de wijk getransformeerd tot een mix van wonen en werken. Daarvoor werkte de gemeente met de strategie plotontwikkeling. Ron van Schaik, projectmanager van de gemeente Nieuwegein, vertelt over het hoe en waarom.
“De kantorenleegstand was in Merwestein voor de crisis al heel hoog. Maar doordat de crisis uitbrak, konden we niet meer de transformatie faciliteren. Dus toen zich kansen voordeden in Merwestein, hebben we die meteen aangegrepen: hoe kunnen we daar met maatwerk transformatie tot stand brengen? Zo zijn we heel organisch tot de strategie plotontwikkeling gekomen. We keken per kavel wat mogelijk was en of de transformatie voldeed aan onze spelregels voor transformatie. Meer deden we als gemeente niet; we bleven vooral op de achtergrond.”
Geen openbare kosten
“Merwestein ligt dicht tegen het centrum aan, dus de behoefte om te verkleuren naar woningbouw was daar sterk. Daardoor hoefden we ook geen eigenaren te activeren en ging de transformatie van de verschillende kavels relatief snel. Zo is de gekozen strategie dus deels afhankelijk van het soort eigenaren en het gebied. Ook was de infrastructuur eigenlijk al op orde. We hoefden bijvoorbeeld geen wegen meer aan te leggen of te investeren in vergroening. Inzetten op een betere kwaliteit van de openbare ruimte vonden we niet direct nodig. Dat betekent dat je ook geen gebiedsontwikkelingskosten hoeft te onderhandelen. Daarmee bespaar je veel tijd. Inmiddels is Merwestein zo goed als afgerond.”
Stenige ruimtelijke kwaliteit
“Doordat we in Merwestein de oude Wro-procedure volgden en de eigenaren per plot lieten ontwikkelen, keken eigenaren niet voorbij hun eigen kavel. En daar zetten we zelf ook niet in op een betere kwaliteit van de openbare ruimte. Het gevolg is wel dat in Merwestein de sporen van het kantorengebied nog duidelijk herkenbaar zijn. In Rijnhuizen, dat ook een grote kantorenleegstand kende en dat we nu transformeren, is dat anders. Daar hebben we juist wèl ingezet op de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. We hebben een gezamenlijke gebiedsvisie ontwikkeld en gekozen voor een organische ontwikkeling. Ook werken we daar met een gebiedsfonds. Daardoor duurt het proces langer voordat de transformatie daadwerkelijk start. Tegelijkertijd is Rijnhuizen met tachtig hectare een stuk groter en komt het eigenlijk wel goed uit dat het niet allemaal tegelijk van de grond komt. Anders heb je één grote bouwput. En die angst leefde niet bij de transformatie van Rijnhuizen, want het was kleiner, per kavel én de infrastructuur lag er al.”
