Praktijkvoorbeeld: Organische ontwikkeling in Deventer
Het Havenkwartier is een oud industrieterrein aan de IJssel, op loopafstand van de binnenstad van Deventer. Het combineert industrieel erfgoed, ruim 90 (creatieve) ondernemers, kunst en cultuur, diverse horecagelegenheden en 100 woningen en 140 studenteneenheden met een nog werkzame binnenhaven. Het ontwikkelingsplan Ruimte voor ideeën onderstreept met “karakter bouw je niet in één dag, karakter moet groeien” de strategie van organische ontwikkeling. Marco Odding, programmamanager Gebiedsontwikkeling en Herstructurering bij de gemeente Deventer, vertelt het hoe en waarom.
“Rond de eeuwwisseling hebben we positie verworven in het Havenkwartier. Dat was toen een vervallen, sleets gebied. We wilden toen eigenlijk met een aantal projectontwikkelaars de wijk aanpakken en zetten volop in op hoogstedelijk woongebied met woontorens en urban villa’s. Daarop kwam veel weerstand van bedrijven rondom het havenkwartier. Uiteindelijk bleek het ook politiek niet haalbaar om hier een grote woningbouwlocatie van te maken. De locatie heeft toen jaren stilgelegen. Wel waren er een paar, door de provincie gesubsidieerde broedplaatsfuncties. Daar is uiteindelijk écht de transformatie gestart, heel kleinschalig, vanuit de grondposities van de gemeente.”
Kiezen voor het ‘Vlaamse’ model
“De organische ontwikkeling is destijds een hele bewuste keuze geweest. We hebben daarvoor de gemeenteraad drie scenario’s voorgelegd: het Hollandse model met het gewone ‘stampwerk’, het Vlaamse model met geleidelijke, kleinschalige aanpak, veelal opgepakt door particuliere eindgebruikers en save my purse, waarbij we onze posities weer zouden verkopen en zien wat er gebeurt. Zij kozen voor het Vlaamse model, waarbij we van pand naar pand zouden ontwikkelen en ruimte laten voor initiatieven. Het tempo was dus bewust geleidelijk, maar het eerste deel is nu bijna af.”
Het voorbeeld geven
“We hebben als gemeente het voorbeeld gegeven voor de aanwezige eigenaren. En dus zelf een aantal panden opgeknapt en voor broedplaats- en andere innovatiefuncties beschikbaar gemaakt. We hebben tekeningen gemaakt van wat verder mogelijk was. Andere eigenaren, particulieren en ontwikkelaars, raakten geïnspireerd en gingen zelf aan de slag. Zo zijn er woningen in de oude loods van de Kofferfabriek gemaakt. Heel verrassend, maar zo ging het geleidelijk verder. We hebben hele specifieke woningbouw met behoud van het unieke karakter van dit gebied. Dat was nooit zonder de grondpositie van de gemeente gebeurd.”
Soepel bestemmingsplan
“We hebben een super flexibel bestemmingsplan gemaakt, misschien wel het meest flexibel van Nederland. Daarbij hoort ook een ontwikkelingsdocument en beeldkwaliteitsplan, Poor but sexy, wat we gebruiken om te verleiden. Ook zit er nog een strakke supervisor met front office waar je langs moet, nog voor de welstandscommissie. Daar zijn wel wat plannen van architecten gesneuveld omdat ze niet aan onze eisen voldeden. Dat bracht extra governance-kosten, naast de inrichting van de openbare ruimte en gerichte verkoop van panden, want we wilden echt het unieke karakter van het gebied behouden. We organiseerden ook kavelmarkten waarbij de potentiële kopers konden kennismaken met architecten. Organische ontwikkeling klinkt misschien romantisch, maar je moet het wel strak optuigen.”
