PPS: Positieve Prikkels tot Samenwerken

Het economisch herstel van de afgelopen jaren stelt gebiedsontwikkeling voor complexe opgaven. Een forse en ongeduldige woningbouwopgave, torenhoge ambities rondom duurzaamheid en onzekerheid rondom het financiële rendement vormen een driedubbele uitdaging voor publiek-private samenwerking (PPS) anno 2018. Tegelijkertijd is dit dé context waarin deze samenwerkingsvorm haar meerwaarde kan bewijzen, betoogt Frank ten Have van Deloitte. In een levendige themasessie ontvouwt hij tijdens de programmadag Stedelijke Transformatie zes thema’s voor de PPS van de nabije toekomst.

Een goede publiek-private samenwerking kan leiden tot snellere, betere en goedkopere gebiedsontwikkeling. Dat is de strekking van de in 2017 verschenen publicatie ‘PPS: Positieve Prikkels tot Samenwerking’. De voorganger van deze publicatie, ‘Alleen ga je sneller, samen kom je verder’, kwam in 2008 uit. In dat jaar brak de financiële crisis uit, zo start Frank ten Have, partner en adviseur gebiedsontwikkeling bij Deloitte Real Estate & Partnerships zijn deelsessie tijdens de programmadag Stedelijke Transformatie. “En hiermee brak ook de ijstijd aan voor gebiedsontwikkelingen in Nederland. Een groot aantal publiek-private samenwerkingen bekoelde of werd beëindigd. Dat verklaart waarom wantrouwen en controle in hedendaagse samenwerkingen in eerste instantie vaak de boventoon voert. Het is dus zaak om vertrouwen op te bouwen.” Hoe dan? Volgens Ten Have zijn goede samenwerkingsafspraken, een onafhankelijke uitvoeringsorganisatie en personele continuïteit bij de samenwerkingspartners voorbeelden van confidence building measures.

Investeren in publiek-private samenwerkingen gestoeld op wederzijds vertrouwen is volgens Ten Have belangrijk, omdat beide werelden elkaar hard nodig hebben. “Aan de publieke kant is specifieke expertise en capaciteit vaak afwezig, terwijl de private kant afhankelijk is van planologische medewerking van de overheid. Daarnaast zijn er aan beide zijden nog behoorlijke grondposities.” Natuurlijk zijn de omstandigheden inmiddels wezenlijk anders dan in 2008. Daarom verkent Ten Have tijdens zijn deelsessie zes thema’s voor de PPS van vandaag en morgen:

Thema 1: Van vaste entiteiten naar arrangementen

Ten Have ziet een beweging van juridische samenwerkingsentiteiten naar lichtere en meer flexibele arrangementen, zoals contractuele afspraken. “Houd die juridische constructies zo lang mogelijk buiten de deur”, adviseert hij daarom, “en ontloop zo financieringsproblematiek, governance issues en hoge costs of control.” De adviseur tipt de aanwezigen over de scriptie Sturen op flexibiliteit voor Master City Developer van Rombout Hoogendoorn uit 2015, die ingaat op het werken met contractuele afspraken en het inbouwen van voldoende flexibiliteit. Een goed praktijkvoorbeeld komt uit Tilburg, waar een raamovereenkomst bij het project Piushaven haar meerwaarde bewijst. “Onderdeel van deze overeenkomst is dat ontwikkelende partijen bijdragen aan gebiedsbrede voorzieningen en zich committeren aan het participatieproces. Maar verder kan elke partij in zijn of haar deelgebied waar die goed in is”, zegt Edwin van den Heuvel van de gemeente.

Thema 2: Creëer positieve prikkels tot samenwerken

Wanneer alle partijen hun eigen belang nastreven, kan dat strijdig zijn met het gezamenlijke belang. Positieve prikkels zorgen ervoor dat partijen samenwerken om dit gedeelde belang te dienen. Frank ten Have haalt de Waardse Alliantie aan als voorbeeld. Deze alliantie werd opgezet voor de aanleg van het tracédeel Sliedrecht-Gorinchem van de Betuweroute. Die aanleg werd traditioneel aanbesteed, maar de winnende partij kreeg de kans om het Programma van Eisen naar eigen inzicht te verbeteren. De bespaarde kosten belandden in een kwaliteitsfonds en kwamen ten goede aan het project. De bouwer werd zo geprikkeld tot kwaliteit in plaats van meerkosten, met behoud van zijn omzetgarantie.

Thema 3: Simpeler, sneller en goedkoper aanbesteden

Bij de aanbesteding van het Nationaal Militair Museum in Soest bedroegen de tenderkosten tussen de 15 en 20 miljoen euro. Dat is 15 tot 20 procent van de investeringssom van 100 miljoen euro. De boodschap van Ten Have is duidelijk: de tenderkosten moeten omlaag! Hoe? Ten Have: “Bijvoorbeeld door een minicompetitie tussen enkele partijen op te zetten. Hoe eerder je een partij selecteert, hoe meer tijd er is om vertrouwen op te bouwen en gedeelde belangen te organiseren. Unsolicited proposals bieden uitkomst in niet-prioritaire gebieden: als er uitzicht is op planologische medewerking, maken marktpartijen ‘makkelijker’ plankosten.” Met het oog op een gelijk speelveld is het dan wel zaak om ook derden de kans te geven met een alternatieve planvoorstellen te komen.

Thema 4: Stuur op inhoud en gevoel, naast inhoud en procedure

“There are no problems, just people. Bij ruimtelijke ontwikkelingen ligt de focus vaak automatisch op inhoud en procedures, terwijl juist interactie en gevoel cruciaal zijn voor het succes van een project. Onderzoeken uit de luchtvaart en crisismanagement wijzen daar keer op keer op.” Ten Have benadrukt daarom opnieuw het belang van onderling vertrouwen. Discontinuïteit in een projectteam en afhankelijkheid van externe adviseurs kunnen daarvoor funest zijn. Ook roept hij op de samenstelling van een projectteam te wijzigen als het door botsende karakters of gebrekkige relaties niet loopt. Van den Heuvel bevestigt de waarde van het wij-gevoel: “Teambuilding en informaliteiten zijn géén details; het zorgt voor warmte en wakkert de samenwerking aan”.

Thema 5: De fictie van een objectieve grondwaarde

Termen als interactie en gevoel staan nogal haaks op de cijfermatige, planeconomische werkelijkheid van de objectieve grondwaarde. Een fictieve werkelijkheid, waarschuwt Ten Have. Het residueel bepalen van grondprijzen heeft als objectieve waarderingsmaatstaf zeker nut, maar levert in de praktijk ook veel vragen, discussie en soms vertraging op. “Uiteindelijk gaat het om de vraag hoeveel rendement je elkaar als samenwerkingspartners gunt en welk risico je wilt lopen. Voorkom daarom dat je eindeloos blijft rekenen en over elke post discussieert, maar kijk naar hoe je er samen uitkomt.”

Thema 6: Haal infrastructuur en gebiedsontwikkeling uit elkaar

Voor de crisis werden gebiedsontwikkeling en infrastructuur nogal eens geïntegreerd in één entiteit en daarbinnen verevend. Inmiddels wordt daar minder enthousiast over gedacht. Mede vanwege de onderlinge verschillen; waar de risico’s bij de aanleg van grootschalige infrastructuur aan de kostenkant zitten, zijn gebiedsontwikkelingen conjunctuuronafhankelijk en risicogevoelig aan de opbrengstenkant. Ook zijn de benodigde infra-investeringen voor inpassing en ontsluiting bij binnenstedelijke transformaties fors in vergelijking met die op uitleglocaties. Ten Have parafraseert in dit verband emeritus-hoogleraar De Zeeuw, die al in 2008 stelde dat financiering van infrastructuur uit vastgoedontwikkeling tot hoogstens 10 tot 20 procent kan bedragen.

Ten Have hamert op de rol van de overheid bij zulke infrastructurele investeringen. “De verantwoordelijkheden van private partijen liggen meer op realisatie en vastgoed, die van de overheid meer op voorwaardenscheppende zaken als infrastructuur en publieke voorzieningen. Uiteindelijk komt dat – al polderend, in plaats van elkaar uitwonend – bij elkaar in de typische Nederlandse verschijningsvorm van gebiedsontwikkeling die publiek-private samenwerking heet.”