Flexwonen in transformatiegebieden

Tijdelijke flexwoningen dragen bij aan het verlichten van de druk op de woningmarkt. Toch komt flexwonen in de praktijk maar moeizaam van de grond. Minister Hugo de Jonge kondigde dit jaar een reeks interventies aan. Zo wil hij gemeenten eventueel dwingen om met geschikte, tijdelijke locaties te komen. Ook versnelt hij de ambitie om door te groeien naar jaarlijks 15.000 flexwoningen en 15.000 woningen door transformatie. Een ‘Taskforce versnelling tijdelijke huisvesting’ en 100 miljoen euro aan extra middelen moeten zorgen voor meer slagkracht. Frank Wassenberg (Platform31) en Annelies van der Nagel (RVO) vertelden tijdens het jaarcongres Stedelijke Transformatie over de dilemma’s en kansen van flexwonen.

Frank Wassenberg (specialist wonen en stedelijke vernieuwing bij Platform31) deed de afgelopen jaren uitgebreid onderzoek naar flexwonen. Hij ziet zeer uiteenlopende initiatiefnemers bij de ontwikkeling van flexwonen. “Corporaties, zorgpartijen, commerciële partijen zoals kantooreigenaren of sociale woonondernemers, het Leger des Heils en toch ook een groeiend aantal gemeenten omarmen het concept. Dat is goed nieuws voor alle spoedzoekers in Nederland. Nu minister Hugo de Jonge de ambities voor flexwonen heeft verdriedubbeld is ‘nee’ verkopen geen optie meer. Bestuurders moeten ermee aan de slag.”

Ook Annelies van der Nagel (expertteam Flexwonen van RVO) ziet vooral kansen. “Flexwonen is om meerdere redenen interessant. Het vergroot de capaciteit van de woningmarkt. Je kunt het concept strategisch inzetten bij gebiedsontwikkeling. Zo’n ontwikkeling duurt vaak lang: er liggen al bouwclaims op de grond, maar de realisatie ervan verloopt gefaseerd. Flexwoningen bieden corporaties de mogelijkheid om alvast een deel van de sociale woningvoorraad te realiseren. Ze kunnen hierdoor niet alleen meer tempo maken, maar doen ook alvast aan placemaking. Als ze de woningen dan later – in plukjes – elders een permanente plek geven in de wijk, kunnen de bewoners van het tijdelijk buurtje, ook op de nieuwe, definitieve plek bij elkaar blijven.”

Wassenberg en Van der Nagel zien in de praktijk veel creatieve oplossingen, zoals flexwonen op locaties waar kantoren en/of scholen worden getransformeerd naar woongebieden. “De betaalbaarheid voor studenten wordt dan bijvoorbeeld geregeld door hen te laten meewerken aan het opknappen van het pand, in ruil voor huurkorting. Er zijn voorbeelden waarbij deze investering in vijf jaar is terugverdiend.”

Flexwonen is circulair

Van der Nagel: “Flexwonen is een aanjager van circulair bouwen. De vroegere term ‘containerwoning’ is achterhaald; inmiddels is dat een verboden woord. Anno 2022 hebben flexibele woningen vaak de uitstraling en kwaliteit van een permanente nieuwbouwwoning. Het is duurzaam en slim om deze woningen ‘later’ relatief eenvoudig van een tijdelijke plek te verplaatsen naar een permanente plek. Zeker wanneer je flexwoningen aanbiedt bij mobiliteitshubs. Spoor bewoners aan tot duurzamer mobiliteitsgedrag: laat de auto staan en maak gebruik van OV, fiets of deelmobiliteit.”

Flexwonen is aanvullend

Flexwonen is een toevoeging op de reguliere woningvoorraad. Het is toepasbaar op vaak onbenutte woonplekken, zonder dat het ten koste gaat van permanente woningen. Zoals bijvoorbeeld op bedrijventerreinen die beschikbaar moeten blijven voor later of op plekken waar permanente woningen niet zijn toegestaan, zoals nabij Schiphol of op plekken waar complexe, gefaseerde gebiedsontwikkeling plaatsvindt. Daarnaast bieden verouderde kantorenlocaties of oude schoolcomplexen die worden getransformeerd naar woongebied, of een oude sloopflat die wat langer wordt aangehouden kansen voor flexwonen.

Flexwonen kan diverse groepen spoedzoekers aan woonruimte helpen; woonruimte die ze anders niet zouden hebben. Iedereen kan spoedzoeker zijn of worden. Van daklozen tot expats, van afgestudeerden tot zwerfjongeren en van een stel dat in scheiding ligt tot iemand met een tijdelijke baan aan de andere kant van het land.

Flexwonen wordt ook wel omschreven als ‘wonen terwijl je wacht’. Wonen terwijl je wacht totdat je aan de beurt bent en in de tussentijd (nog) langer thuis blijft wonen, ver moet pendelen of noodgedwongen bij vrienden op de bank slaapt. Naar schatting is zo’n tien procent van alle woningzoekenden een spoedzoeker.

Vijf tips voor draagvlak bij omwonenden

In de praktijk houden omwonenden de realisatie van flexwoningen nog wel eens tegen. Dit heeft verschillende redenen. Buurtbewoners hebben bijvoorbeeld vooroordelen over spoedzoekers, zeker wanneer dat vooral ‘kwetsbare doelgroepen’ zijn. Hoe ga je daarmee om als initiatiefnemer?

1. Wees je ervan bewust dat weerstand van omwonenden kan zorgen voor vertraging, soms zelfs mislukking van het initiatief. Investeer proactief in draagvlak.
2. Zorg voor heldere communicatie. Zorg dat omwonenden weten waar ze aan toe zijn. En zorg dat je hun vertrouwen niet beschaamt.
3. Een ontmoeting tussen de huidige en toekomstige bewoners kan vooroordelen en zorgen bij omwonenden helpen wegnemen. De nieuwe wijkbewoners krijgen ‘letterlijk’ een gezicht. Je ziet dat veel van de oorspronkelijke buurtbewoners zich hierdoor openstellen voor de nieuwe, kwetsbare bewoners en hen omarmen. Op hun beurt voelen de nieuwe bewoners zich welkom en sneller thuis in de wijk. Vooral als zij elkaar vaker ontmoeten, opzoeken en bijvoorbeeld samen koken en samen vieren, zie je dat aanvankelijk sceptische buurtbewoners de nieuwkomers stap voor stap gaan ervaren als een verrijking voor hun buurt.
4. Hoewel experts de term containerwoningen inmiddels tot verboden woord verklaard hebben, leeft dat beeld nog bij veel omwonenden. Zij vrezen dat de bouw van flexwoningen de uitstraling van de buurt geen goed doet. Het helpt om ze te laten zien dat flexwoningen anno 2022 van goede kwaliteit zijn en een goede uitstraling hebben. Laat omwonenden het uiterlijk van de flexwoningen mede bepalen.
5. Omwonenden zoeken zekerheid. Als ze nu ja zeggen tegen tijdelijke huisvesting van spoedzoekers of ouderen, zeggen ze dan bijvoorbeeld ook ja tegen arbeidsmigranten of statushouders? Wees je daarvan bewust en werk bijvoorbeeld met anterieure overeenkomsten. Daarin kun je afspraken vastleggen, waar omwonenden zich op kunnen beroepen als deze niet worden nageleefd.