De kansen en knelpunten van binnenstedelijke vernieuwing

Meer woningen: maak het voor elkaar. Dat is het thema van het zevende Jaarcongres Stedelijke Transformatie dat programma Stedelijke Transformatie samen met provincie Overijssel organiseert. Gedeputeerde Liesbeth Grijsen en programma-voorzitter Jop Fackeldey gingen vooruitlopend daarop alvast in gesprek over kansen en knelpunten voor nieuwe binnenstedelijke wijken. “Een provincie bouwt geen woningen, we hebben alle partijen nodig.”

Wat is het belang van stedelijke transformatie in Overijssel?

Grijsen: “We zien dat er een enorme opgave is om goede passende woningen te realiseren en dat we veel kansen hebben om die ook binnenstedelijk te realiseren. Die plekken zijn kansrijk vanwege de voorzieningen en de nabijheid van werk en openbaar vervoer. Dat maakt dat je de omgeving ook veel leefbaarder kan inrichten. Ik ben een groot voorstander van functiemenging en juist dat is binnenstedelijk goed mogelijk.”

Wat zijn de voordelen van die functiemenging?

Grijsen: “Het is bijvoorbeeld extra belangrijk als je kijkt naar de combinatie wonen en zorg. We willen graag dat mensen met veel kwaliteit van leven oud kunnen worden. Mantelzorg wordt steeds belangrijker want met de dubbele vergrijzing staat de arbeidsmarkt onder druk. Buurtvoorzieningen en -gemeenschappen behouden en opbouwen is dan belangrijk. Ook dat moet centraal staat in de binnenstedelijke transformatie. Met extra woningen kun je ervoor zorgen dat winkels, scholen en buurthuizen weer kunnen opbloeien. Dat speelt in steden, maar ook in de dorpen en kernen.”

Het thema van het congres is ‘Meer woningen: maak het voor elkaar’. Wat wordt daarmee bedoeld?

Fackeldey: "Behalve het creëren van wijken en buurten waarin iedereen zich thuis voelt zoals Liesbeth al noemde, moeten we zorgen dat er na al die papieren plannen nu daadwerkelijk schoppen de grond ingaan. Dat doe je met heel veel partijen. Om de transformatie voor elkaar te krijgen, moeten alle betrokkenen bereid zijn er samen iets van te maken. De cijfers over het aantal verstrekte bouwvergunningen zijn dramatisch. Dat heeft ook alles te maken met de belemmeringen van stikstof, de gestegen materiaalprijzen en de beschikbaarheid van bouwers. Maar ook grondposities die ingenomen zijn en die partijen nog niet willen loslaten. Daar moet je echt gezamenlijk iets aan doen.”

Hoe maakt Overijsel het voor elkaar?

Grijsen: “Een provincie bouwt geen woningen en een gemeente ook niet. We hebben alle partijen nodig. Met ontwikkelaars, bouwers, woningcorporaties en zorgpartijen moeten we doen wat nodig is om dat voor elkaar te krijgen. Overijssel heeft een hele goede historie als het om samenwerking gaat. Tot nu toe realiseren wij met gemak de afspraken uit de woondeals. Belangrijk daarbij is de Woonkeuken, een netwerk waar zo’n duizend partners aan deelnemen. Daar delen we goede voorbeelden, dat inspireert enorm. Vanuit de Woonkeuken zijn weer andere samenwerkingen ontstaan, zoals de Brede Bouwcoalitie.”

Welke rol kan de provincie spelen om te versnellen?

Grijsen: “We hebben regelmatig overleg met onze 25 gemeenten en dan maken we afspraken op welke locaties voor welke doelgroepen kan worden gebouwd. We brengen partijen bij elkaar en steunen gemeentes bij capaciteitsproblemen. We werken nu bijvoorbeeld aan een investeringsvoorstel om niet alleen geld maar ook daadwerkelijk handjes beschikbaar te stellen. Denk aan een pool van mensen. Maar ook aan betere samenwerking tussen gemeenten en ontwikkelaars, zodat we geen dubbel werk doen bij bijvoorbeeld het opstellen van een omgevingsplan. Door niet op elkaar te wachten maar samen te werken, kun je een enorme versnelling behalen.”

Tegen welke problemen lopen jullie aan?

Grijsen: “Op dit moment ligt onze focus op zo snel mogelijk woningen realiseren. Mouwen opstropen en aan het werk. De markt staat zwaar onder druk en er zijn te weinig passende woningen beschikbaar voor mensen die een woning zoeken. We analyseren bij projecten de hick-ups. Omdat we de nadruk leggen op verstedelijking, zit er een extra uitdaging bij de gestapelde bouw. Daarvan is de bouwtijd langer, mensen die nieuwbouw willen kopen hebben langer een dubbele woonlast. Dan moet je wel kunnen financieren. We onderzoeken of we vanuit de provincie een revolverend fonds kunnen opzetten om de bouwstroom op gang te houden. Een garantiefonds zodat de bouw kan starten voordat alle woningen zijn verkocht. Zodat er zo snel mogelijk voldoende passende woningen beschikbaar komen. Ook het ministerie van BZK is daarmee bezig. We hebben daarover regelmatig overleg.”

Waarom is de financiering van binnenstedelijke transformatie zo ingewikkeld?

Fackeldey: “Het is geen leeg weiland, er staat al iets en dat moet je eerst opruimen. De bouw is technisch vaak ingewikkelder. Maar over het geheel genomen is binnenstedelijk transformeren niet duurder. Er is al infrastructuur en er zijn voorzieningen waardoor je aantrekkelijke woonmilieus kunt creëren. Uit het laatste WoON-onderzoek blijkt dat de woonwensen veranderen. Mensen willen wonen waar goed ov is, in de buurt van voorzieningen en bijvoorbeeld met een centrale plek waar ze kunnen werken zonder naar kantoor te gaan. Dus hoewel binnenstedelijk bouwen op zich ingewikkelder is, is het resultaat in alle gevallen aantrekkelijker.”

Over al deze zaken gaan mensen in gesprek op het Jaarcongres Stedelijke Transformatie. Wat verwachten jullie daarvan?

Grijsen: “Zo’n congres brengt mensen bij elkaar. We delen kennis, laten goede voorbeelden zien en bouwen aan nieuwe netwerken. Het congres vindt plaats in de Gasfabriek, een mooi voorbeeld hoe je met transformatie van industrieel erfgoed een bijzondere plek kunt creëren. Deelnemers kunnen zich ook inschrijven voor een excursie om dit met eigen ogen te bekijken."

Fackeldey: "Stedelijke transformatie is ingewikkeld, je moet het echt samen doen. Op dit congres komen alle mogelijke partijen. Dat dat werkt blijkt uit de aanmeldingen: al voordat het programma bekend is, stromen de inschrijvingen binnen. We organiseren het jaarcongres al voor de zevende keer en het heeft een naam opgebouwd. Het is een congres waar je niet alleen luistert maar waar heel veel ruimte is om actief van elkaar te leren. Voor mij is het congres geslaagd als iedereen met minimaal twee mensen een afspraak heeft gemaakt om nog eens door te praten.”