Woningbouwcorporaties aan de slag met betaalbare woningen 

De woningbouwopgave is inmiddels voor ieder bekend, maar er is ook sprake van een groot tekort aan betaalbare woningen. Het vergroten van het aandeel betaalbare woningen heeft onlangs politieke prioriteit gekregen. Tijdens het Jaarcongres Stedelijke Transformatie gingen Arian Boersma (RIGO), Johan Kraan en David Kraan (Stadkwadraat) in op de rol van woningbouwcorporaties en gemeenten om in dit tekort te voorzien.

Corporaties aan zet

De ambities van het Rijk op het gebied van betaalbaar wonen zijn groot. “Ik vraag me af of ze wel haalbaar zijn”, zegt Arian Boersma, partner bij RIGO. De Nationale Woon- en Bouwagenda streeft ernaar om ongeveer 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar te bouwen. Hiervan moet tweederde betaalbaar zijn. Daarbij geldt de 30/36/33 regel: 30 procent sociaal, 36 procent midden (middeldure huur en sociale koop) en 33 procent voor het hogere segment. Boersma verwacht dat er niet veel gemeenten zijn die deze doelstellingen halen. “Het vergt grote stappen. Zowel in beleid als in de sturing op projecten.”

Corporaties spelen een belangrijke rol in dit beleid. Het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, de toewijzing aan lage inkomens en het huisvesten van kwetsbare groepen is hun kerntaak. De corporaties hebben nu landelijke prestatieafspraken gemaakt met minister Hugo de Jonge en daarin staat dat zij 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuur woningen realiseren. In de praktijk blijkt dit echter lastig. Het grootste probleem voor corporaties is het vinden van bouwlocaties, omdat deze veelal al in het bezit zijn van markpartijen. 

Als de gemeente beleidsmatig stuurt op de bouw van sociale huurwoningen, is het nog niet gezegd dat deze ook daadwerkelijk gebouwd worden. Ook is het geen uitgemaakte zaak dat de commerciële grondeigenaar en een corporatie tot overeenstemming komen dat de corporatie de sociale huurwoningen gaat bouwen of overnemen.

Samenwerking corporaties en gemeenten

Boersma ziet een rol voor de gemeenten om corporaties hierbij te steunen, zodat prestatieafspraken ook tot uitvoering komen. RIGO heeft een digitale Instrumentenkoffer Betaalbare Voorraad ontwikkeld voor gemeenten. Belangrijkste doel hiervan is om met elkaar kennis te delen. De koffer geeft informatie over het instrumentarium en bevat voorbeelden uit de Metropoolregio Amsterdam en uit de provincie Zuid-Holland. 

Om het betaalbaar woningaanbod te vergroten zijn er volgens Boersma vijf knoppen om aan te draaien: het toevoegen door nieuwbouw en transformatie, het behouden van de huidige voorraad, het beter benutten van betaalbare woningen, het verruimen van betaalbaarheidsmogelijkheden en het verbeteren van de ruimtelijke spreiding van de betaalbare woningen.

Het toevoegen van nieuwe woningen is niet de enige mogelijkheid, maar wel een belangrijke. Behalve als gemeente en corporatie gezamenlijk zorgdragen voor bouwlocaties, kunnen corporaties ook nog andere instrumenten inzetten. Zo kunnen zij bijvoorbeeld sneller, slimmer en goedkoper bouwen met gebruik van bouwconcepten, verdichting realiseren door sloop/nieuwbouw op eigen locaties en splitsen/woningdelen toepassen.

Alternatieve constructies

David Kraan en Johan Kraan van Stadkwadraat, een financieel adviesbureau in vastgoed en gebiedsontwikkeling, dragen ook alternatieve constructies aan als mogelijke oplossingen. “Denk bijvoorbeeld aan andere vormen van betaalbaar wonen, zoals het pay it forward-concept en erfpacht”, aldus Johan. Het ‘pay it forward’-concept is ontstaan uit een samenwerking tussen ERA Contour en Stadkwadraat. Dit concept houdt in dat een nieuwbouwwoning persoonlijk wordt gekocht via een vereniging voor een vooraf afgesproken prijs. Toekomstige verkopen vinden ook plaats via deze vereniging. De prijsstijgingen zijn vooraf bepaald, waardoor de woning op lange termijn betaalbaar blijft.

Daarnaast kan het gebruik van erfpacht ook een oplossing bieden. Bij een erfpachtconstructie behoudt de gemeente of een andere organisatie het eigendom over de grond en eventueel een deel van de woning, waardoor de daadwerkelijke aankoopprijs van de woning lager is. De bewoner betaalt vervolgens een inkomensafhankelijke canon. Dit wordt jaarlijks gemonitord aan de hand van een vermogens- en/of inkomenscheck.

Voor woningcorporaties zijn er ook andere mogelijkheden om het aantal betaalbare woningen te vergroten. Ze kunnen bijvoorbeeld tijdelijke woningen realiseren, bijdragen aan sociale koop/koopconstructies en bestaande gebouwen verbouwen, splitsen of herverdelen.

Belang goede samenwerking

Een goede samenwerking is essentieel om dit alles te realiseren. Gemeenten spelen hierbij een belangrijke rol: het gemeentelijk beleid met betrekking tot sociale huur is cruciaal en gemeenten kunnen het initiatief nemen om gesprekken tussen partijen op gang te brengen. Daarnaast kunnen gemeenten de prijzen reguleren en hieraan voorwaarden verbinden.