Wonen en werken mengen in transformatiegebieden
Bedrijventerreinen komen vaak in beeld om te transformeren naar gemengde woon-werk gebieden. Maar bedrijven kunnen en willen niet altijd zomaar verhuizen. Kunnen bedrijven en woningen in dezelfde wijk samengaan? En hoe kun je dat bereiken met oog voor ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid? Jorn Koelemaij (Platform31), Bas van Rossum (gemeente Amsterdam), Aysin Yavas-Aktas en Gerrie Ruijsink (gemeente Zaanstad) geven tijdens een webinar voorbeelden van functiemenging in de praktijk.
In het kort
- Functiemenging (wonen en bedrijvigheid) biedt kansen om verschillende opgaven de ruimte te bieden.
- Binnenstedelijke bedrijventerreinen zijn vaak suboptimaal ingericht, wat kansen biedt voor intensiever en meervoudig ruimtegebruik en transformatie.
- In veel gebieden is een tekort aan geschikte alternatieve vestigingslocaties voor bedrijven, waardoor deze niet kunnen verplaatsen.
- Bedrijventerreinen huisvesten vaak stadsverzorgende bedrijven en de bedrijven bieden werkgelegenheid.
- Financiële drempels en versnipperd grondeigendom remmen de herstructurering van bedrijventerreinen naar gemengde wijken.
- Uiteenlopende eisen en belangen van bewoners en bedrijven maakt functiemenging complex.
- Een integrale benadering is noodzakelijk om zowel wonen als werken een plek te geven in de stad.
Mengen van ambities
Het is dringen om de schaarse binnenstedelijke vierkante meters. Bedrijventerreinen in en nabij de stad komen daarom al snel in het vizier als transformatielocatie. Maar ook bedrijven ervaren een tekort aan vestigingslocaties en kunnen niet zomaar worden verplaatst. In Amsterdam knelt de behoefte aan bedrijfslocaties, vertelt Bas van Rossum, projectmanager voor de Klaprozenbuurt bij de gemeente Amsterdam. “Er zijn niet of nauwelijks alternatieve ruimten te vinden, laat staan voor een enigszins vergelijkbare prijs.” Aysin Yavas-Aktas, adviseur economie bij gemeente Zaanstad, heeft de behoefte aan bedrijfsruimte in Zaanstad in kaart gebracht. De verwachting en ambitie is dat het aantal inwoners zal groeien en dat het aantal banen per inwoner groeit. In 2035 moeten er zo’n 15 duizend banen bijkomen. Daarvoor is veel ruimte nodig, legt zij uit. Door wonen en werken te combineren op wijk- of perceelsniveau kan er efficiënter met de schaarse ruimte worden omgegaan.
Het idee van het mengen van wonen met werkfuncties is niet alleen geboren uit ruimtegebrek. Het kan ook een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit betekenen. Functiemenging kan leiden tot onder andere het vergroten van de levendigheid, sociale veiligheid en cohesie. Ook noemt Yavas-Aktas mengen een manier om verkeersstromen te beperken en werkgelegenheid dicht bij huis te creëren voor praktisch opgeleiden. Deze pluspunten ten spijt, is het mengen van verschillende beleidsambities en van wonen en werken complex. De twee cases hieronder laten zien wat mengen zo ingewikkeld maakt, maar ook hoe dit in praktijk kan worden gebracht.
Casus Klaprozenbuurt in Amsterdam-Noord
De economische ambitie van gemeente Amsterdam is om stadsverzorgende productieve bedrijvigheid te behouden en onder te brengen in de verschillende gebiedsontwikkelingen en -transformaties, legt Van Rossum uit. Bedrijven die daarvoor geschikt zijn wil men integreren in stedelijke woon-werkmilieus. De Klaprozenbuurt is een voorbeeld van zo’n beoogde productieve wijk. Het uitgangspunt in de transformatie is daarom de bestaande bedrijven te behouden of op termijn weer een plek te geven in de wijk.
In het gebied zitten volgens Van Rossum ongeveer 90 bedrijven, veelal in de stadsverzorgende bedrijvigheid. Daarbij moeten we denken aan lokaal georiënteerde autogarages, bouwbedrijven, meubelmakers en veel niet-dagelijkse detailhandel. Een deel van deze ondernemers ziet zichzelf wel zitten in een gemengde stadsbuurt, maar anderen zien praktische bezwaren. Denk aan verkeersdrukte in de ochtend, parkeren, laden en lossen, geur en geluid.
Casus Kogerveld in Zaanstad
Gerrie Ruijsink is programmamanager voor Maak Midden voor de gemeente Zaanstad. Zij neemt ons mee in de transformatie van het gebied tot een hoogstedelijke wijk. Het gebied heeft diverse onderdelen, zoals een flatwijk, sportparken en bedrijventerreinen waar ook arbeiderswoningen te vinden zijn. Ook ligt er een NS station midden in de wijk, wat volgens Ruijsink kansen biedt voor knooppuntontwikkeling. Het aantal woningen wordt op termijn verdubbelt met 2500 tot 3000 nieuwe woningen. Daarnaast wil men in Kogerveld werkfuncties en bedrijvigheid behouden, net als het groene en industriële karakter van het gebied.
Ondanks dat er wel degelijk bedrijfsvloeroppervlak wordt toegevoegd in Kogerveld daalt de bedrijfsruimte ten opzichte van woonruimte van 21 naar 15 procent. Er worden simpelweg veel meer huizen gebouwd, aldus Ruijsink. Daaruit blijkt de complexiteit én het belang van het behoud en realisatie van ruimte voor bedrijvigheid. Ze herkent ook de praktische uitdagingen die men in de Klaprozenbuurt tegenkomt. Yavas-Aktas geeft aan momenteel te onderzoeken wat nodig is om als Zaanstad de economische doelstelling rondom het behoud van werkruimte te halen.
Mengen is complex
De eisen die men stelt aan een woonwijk, zijn heel anders dan die voor bedrijventerreinen. Dat geldt voor zowel (toekomstige) bewoners en ondernemers als voor vergunningverleners. Bedrijvigheid, en vooral maakbedrijven en stadsvoorzienende bedrijven zoals die in de Klaprozenbuurt en Kogerveld te vinden zijn, produceren in sommige gevallen meer geur en geluid dan in woonwijken wenselijk is. Daarvoor gelden op het bedrijventerrein al scherpe milieuzonerings-eisen. Ook waar mengen wettelijk zou mogen, zijn de belangen van de verschillende gebruikers soms te uiteenlopend. Wil je de gemengde wijk leefbaar maken, dan moeten deze negatieve aspecten worden beheerst.
Naast het mitigeren van de hinder is het tot stand komen van zo’n wijk zelf al een complexe opgave. Jorn Koelemaij van Platform31 deed onderzoek naar de knelpunten bij functiemenging. Hij noemt onder meer de financiering van bedrijfsruimte een struikelblok, net als het ontbreken van benodigde kennis bij ontwikkelende partijen. Yavas-Aktas en Van Rossum zien deze voorkeur voor het ontwikkelen van woningen terug in hun gebied. De bouwkosten van bedrijfsruimte zijn hoog, en woningen hebben over het algemeen een beter rendement. Van Rossum legt uit dat het lastig is om voldoende grote bedrijfsruimten te creëren in het gebied: “De plint moet namelijk niet alleen bedrijfsentrees huisvesten, maar ook de portieken van de appartementen erboven, parkeren en technische voorzieningen. Vooral het creëren van ruimten groter dan vier à vijfhonderd meter blijkt erg lastig.” Gesnipperd grondbezit ziet hij daarvoor ook als oorzaak. Yavas-Aktas merkt op dat ondernemers in gemengde wijken beperkte bedrijfsruimte en weinig of geen uitbreidingsmogelijkheden hebben. Dat maakt het minder aantrekkelijk of zelfs onmogelijk voor ondernemers om zich er te vestigen.
Zoeken naar oplossingen
In beide cases blijft de ambitie om – bij voorkeur lokaal gevestigde – bedrijven in de nieuwe situatie te houden. Er wordt al hard gewerkt aan technische en stedenbouwkundige oplossingen om bedrijven te laten floreren in de nieuwe situatie, zonder dat de hinder de leefbaarheid in de weg staat. Denk aan isolatie, schone installaties, en laden en lossen achter de plint in plaats van in de openbare ruimte. Daarvoor zijn grote investeringen nodig. In de Klaprozenbuurt staat een tender klaar voor een gestapeld bedrijfsgebouw. Met twee lagen werkruimte creëren zij zo nog meer vestigingsruimte. In gevallen waar een bedrijf toch niet binnen de nieuwe situatie past is goed contact met de ondernemer van belang. Van Rossum legt uit hoe Amsterdam met 1-op-1 matching bedrijven probeert te koppelen aan een nieuwe bedrijfslocatie elders.
Omdat de grond veelal niet in eigen handen is, leunen beide gemeenten op grondeigenaren en ontwikkelaars om de investeringen te doen. In beide gemeenten wordt stevig gestuurd op het inpassen van bedrijfsruimte, maar zijn extra afspraken en regelingen nodig. Zo werkt Amsterdam in de Klaprozenbuurt bijvoorbeeld met een stimuleringsregeling. Ontwikkelaars die meer werkruimte helpen creëren worden daarmee toegestaan meer dure segment woningen te creëren, waarmee de investering kan worden verdisconteerd. Ook is er een voorrangsregeling voor gevestigde bedrijven om hen te helpen hervestigen. Koelemaij geeft in het webinar een overzicht van de vele mogelijkheden om mengen op perceelniveau van de grond te krijgen, zoals hij eerder al beschreef in zijn publicatie hierover. Zaanstad constateert – ook in de huidige transformatie van het Kogerveld – dat maatwerk vereist is om de ruimte te bieden aan hun beide opgaven. Per deelgebied onderzoeken zij daarom wat de beste combinatie van instrumenten is om de juiste balans van wonen en werk te vinden.
Governance is key
Uiteindelijk is het noodzakelijk om een doordachte, integrale afweging te maken. Governance is key, onderstreept Koelemaij dan ook. De nieuwe stijl milieuzonering – zoals die in enkele voorbeelden al met succes wordt toegepast – en participatieve ontwikkeling zou bedrijven, overheden en (toekomstige) bewoners kunnen helpen om met elkaar die balans te vinden.
Het webinar over mengen van wonen en werken in transformatiegebieden vond plaats op 16 mei 2023, als onderdeel van het programma Stedelijke Transformatie.
