Unieke samenwerking in Stadhavens Groningen
Het verouderde bedrijven- en industrieterrein langs het Eemskanaal in Groningen transformeert de komende jaren tot een nieuwe wijk voor wonen en werken aan de rand van de binnenstad. In het gebied werkt de gemeente samen met meerdere grondeigenaren. Bij deze ontwikkeling is niet gekozen voor een gezamenlijke grondbank, maar voor het scheiden van de grond- en de vastgoedexploitatie. Dit verdeelt het risico van de ontwikkeling evenredig over de partijen.
In het kort
- Om risico’s te beperken, koos de gemeente Groningen voor een scheiding van grond- en vastgoedexploitatie. De gemeente en de andere vijf partijen die grond bezitten sloten een samenwerkingsovereenkomst waarbij elke partij ontwikkelrechten heeft op basis van grondbezit. Dit model voorkomt dat de gemeente opdraait voor speculatieve verliezen van grondeigenaren en stimuleert flexibiliteit.
- De projectorganisatie is vormgegeven in Stadshavens bv, met a de gemeente als enige aandeelhouder. Stadshavens bv functioneert op afstand van de gemeentelijke organisatie en kan daarmee slagvaardiger handelen bijvoorbeeld bij (inkoop)procedures.
- Voor deze gebiedsontwikkeling is de eerste wijziging van een omgevingsplan in Nederland gemaakt: zonder een procedure bij de Raad van State.
Historie en toekomst
Stadshavens is van oorsprong een industriegebied en overslagplaats net buiten het centrum van Groningen. Sinds de tweede helft van de vorige eeuw verdween de meeste industrie en veranderde het gebied tot een rafelrandje van de stad. De eerste gemeentelijke plannen de stadshavens te herbestemmen strandden door de financiële crisis in 2008. Hierna bleef het gebied nog eens 15 jaar onveranderd op een kleinere ontwikkeling en infrastructurele ingrepen na. In deze periode ontstond ook het ‘Betonbos’, een door bomen overwoekerde betonnen parkeerplaats waar stadsnomaden hun intrek namen. In 2017 pakte de gemeente de herontwikkeling van de wijk weer op. Inmiddels hadden verschillende ontwikkelaars en woningbouwcorporaties grondposities ingenomen, vooruitlopend op verwachte investeringen van de gemeente. De gemeente bezit zelf nog circa veertig procent van de grond in het gebied waardoor de gemeente nog veel invloed kon uitoefenen op het uiteindelijke stedenbouwkundige plan. Het oude bedrijven- en industrieterrein langs het Eemskanaal transformeert de komende jaren tot een nieuwe wijk voor wonen en werken.
In Stadshavens komen 3.300 woningen en zo’n 33.000 vierkante meter commerciële en maatschappelijke bedrijfsruimte. De wijk bestaat voornamelijk uit hoogbouw van minimaal vijf tot tien lagen met een aantal hogere accenten: nieuw voor Groningen. In de wijk komen brede fiets- en wandelpaden, groene kades en extra pleinen die als ontmoetingsruimtes dienen. De hofjes aan de binnenkanten van de woon- (en werk-)complexen zijn openbaar toegankelijk. Stadshavens krijgt een parkeernorm van bijna één parkeerplaats per woning en meerdere mobiliteitshubs: zo blijft de wijk autovrij. De bewoners moeten hun fietsen inpandig stallen. Dit draagt bij aan een veilige en rustige leefomgeving en geeft ruimte aan een groene openbare ruimte.
Scheiding van de grond- en vastgoedexploitatie
Het grondbezit in het gebied is versnipperd over verschillende partijen. Na de eerder opgedane ervaringen in Meerstad, een andere grote gebiedsontwikkeling, koos de gemeente dit keer niet voor een gezamenlijke grondbank. Meerstad heeft laten zien dat als de markt onder druk komt te staan de marktpartijen geen voorinvesteringen meer doen en het risico bij de gemeente komt te liggen. Ook ligt dan de ontwikkeling bij economische tegenwind veelal stil. In Stadshavens koos men voor het scheiden van de grond- en vastgoedexploitatie. Hierdoor blijven mogelijk te duur aangekochte gronden het probleem van de grondeigenaar als die een grondexploitatie niet rendabel krijgt. Robert Leverman, algemeen directeur Stadshavens Groningen, zegt hierover: “Iedereen heeft recht op zijn eigen probleem en moet zijn eigen broek ophouden. Dus als iemand grond heeft gekocht tegen een verkeerde boekwaarde, is het niet de gemeente die die slechte speculatie goedmaakt.”
De gemeente sloot voor Stadshavens een samenwerkingsovereenkomst met de vijf partijen; VanWonen, VolkerWessels, BPD, Lefier en Nijestee. Iedere partij heeft een productierecht op het bouwen van een aantal woningen overeenkomstig met het percentage grondeigendom. Dit betekent dat partijen met meer grondbezit meer mogen (laten) ontwikkelen, maar tegelijk ook een grotere financiële bijdrage (afdracht) moeten leveren aan de openbare ruimte en plankosten.
Elke partij draagt via een anterieure overeenkomst bij aan de bovenwijkse kosten, organisatie, tijdelijk beheer en het bouw- en woonrijp maken. De gemeente verzorgt het bouw -en woonrijp maken om kosten te drukken en de ontwikkelingen gaande te houden in de nieuwe wijk. Leverman: “Alles is een onderhandeling en dat is iets positiefs, want door met elkaar te praten kom je verder. Ga het debat niet uit de weg en laat het schuren.”
Van ontwikkelstrategie tot stedenbouwkundig plan
De zes betrokken partijen formuleerden in twee jaar tijd een ontwikkelstrategie. Ze kozen ervoor te starten met een gezamenlijke aanpak van de openbare ruimte. Bijvoorbeeld het herstellen van het Damsterdiep, een oud gedempt kanaal dat gaat dienen als als toekomstige wateropvang. De partijen betalen hieraan mee, en behouden zo meer ruimte voor eigen programma.
Het bureau KCAP ontwierp de openbare ruimte met daarin de fietsstructuur, het water, groen en een stadspark. Uiteindelijk resulteerde dit in een stedenbouwkundig plan dat de goedkeuring heeft van alle partijen.
Slagkrachtige organisatie
De ontwikkeling van Stadshavens verloopt voorspoedig. De gemeenteraad stelde medio mei 2024 de wijziging van het omgevingsplan vast. De eerste sloopwerkzaamheden zijn in het najaar begonnen. In het voorjaar van 2025 slaat men de eerste damwanden.
Verschillende factoren dragen bij aan de slagkracht van Stadshavens bv
- Deze organisatie, met de gemeente Groningen als enige aandeelhouder, opereert zelfstandig en los van de ambtelijke organisatie. De projectorganisatie kan sneller handelen, bijvoorbeeld bij (inkoop)procedures.
- Daarnaast heeft de gemeenteraad in mei het College van BenW een delegatiebevoegdheid verleend. Dit betekent dat de uitwerking van het plangebied binnen de vastgestelde hoofdkaders door de raad door het College van BenW kan worden vastgesteld. Dit versnelt het planproces.
- Ook heeft de gemeenteraad het totale krediet vastgesteld waardoor de projectorganisatie de transformatie financieel kan bewerkstelligen. Zolang Stadshavens bv binnen de vastgestelde kaders blijft, hoeft de projectorganisatie niet ieder extra stoepje of muurtje ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen.
- Ook hoeft Stadshavens bv niet steeds terug naar de partners voor investeringen in de openbare ruimte. Anterieur zijn deze kosten namelijk voor de openbare ruimte verhaald op de partners waardoor een duidelijk onderscheid in de planontwikkeling is ontstaan tussen de aanleg van de openbare ruimte en de realisatie van de opstallen.
- Ook het feit dat Stadshavens als eerste een wijziging van een omgevingsplan in Nederland heeft doorgevoerd zonder dat een procedure bij de Raad van State nodig was, heeft bijgedragen aan de snelle start. Die snelheid is te danken aan een zorgvuldig participatietraject en aan de solide vertaling in het gewijzigde omgevingsplan.
