Stedelijke transformaties voor de komende collegeperiode

De komende decennia groeit de woningvraag fors. Naar verwachting zijn er meer dan 1 miljoen woningen nodig. Om toekomstige bewoners prettig in de stad te laten wonen, in een gezonde en duurzame leefomgeving, met alle voorzieningen binnen handbereik, is in bestaande stedelijke gebieden een versnelde transformatie nodig. Het op peil houden van de woningproductie, zorgt in veel plaatsen voor grote uitdagingen. Bestaande projecten hebben blijvende aandacht nodig om op de kortere termijn te kunnen voorzien in voldoende woningen. Maar voor de periode 2025 of later is nu aandacht nodig. Gebiedsontwikkelingen kennen immers een lange doorlooptijd. De voorbereiding hiervan start nu. Voor veel colleges is dit een belangrijke opgave. In deze notitie vindt u de belangrijkste bevindingen van een bijeenkomst met bestuurders van gemeenten, provincies en marktpartijen in het kader van het programma Stedelijke Transformatie op 27 november 2017.

De woningmarkt is een regionale markt

De woningvraag verschilt in de diverse regio’s, waardoor de verschillende delen van het land ook te maken krijgen met andere opgaven. De regio is nodig om samen te werken. Mensen houden zich lang niet altijd aan gemeentegrenzen en kijken ook naar specifieke woonmilieus. Het is daarom goed om in de regio afspraken te maken over de woningbouwproductie. Over aantallen, maar ook type woningen, afgestemd op de behoefte. De afspraken moeten duidelijkheid geven voor meerdere jaren (bij voorkeur ten minste tien jaar) en moeten bovendien voldoende flexibiliteit geven om van af te kunnen wijken bij andere omstandigheden. Procesafspraken hoe met afwijkingen omgegaan wordt, zijn nodig.

Zorg ervoor dat duidelijkheid is over zoet en zuur en verdeel dit. Bepaalde type woningen kunnen veel opleveren, andere woningen zijn sneller een kostenpost. Ditzelfde geldt voor locaties. Er zijn locaties die weinig stimulans nodig hebben. Andere locaties zijn ingewikkelder, maar kunnen wel van belang zijn voor de regio, bijvoorbeeld vanwege de ligging nabij een station. De regio kan ook nodig zijn om transformaties op gang te krijgen. Bij de transformatie van gebieden is er vaak sprake van nog bestaande functies in een gebied, zoals bedrijven of kantoren. Uitplaatsing van deze functies is nodig. Deze uitplaatsing hoeft niet altijd binnen de gemeentegrenzen plaats te vinden.

Kansen, maar geen stapeling

Woningbouw biedt ook kansen. Het zorgt voor een versterking van de bestaande steden en biedt mogelijkheden voor gebieden met uitdagingen. De projecten kunnen goed gecombineerd worden om een stap verder te komen in andere ambities zoals de energietransitie, klimaatadaptatie, gezondheid of een inclusieve stad. Belangrijk aandachtspunt: terughoudendheid is gewenst als het gaat om stapeling van ambities. De kosten voor gebiedstransformaties zijn hoog, waardoor het vaak lastig is om businesscase rond te krijgen. Wees daarom niet té ambitieus: dit kan een ontwikkeling te nek omdraaien. Zorg ervoor dat de ambities die wel realistisch zijn in een vroegtijdig stadium bekend zijn. Dit zorgt voor helderheid in het proces.

Samenwerking overheid en markt: businesscase en afspraken

Het sluitend krijgen van een businesscase voor een transformatie is vaak ingewikkeld. De kosten zijn hoog. Ga samen met marktpartijen op zoek naar sluitende businesscases. Hiervoor is een open en transparante samenwerking noodzakelijk. Dit vraagt vertrouwen. Kijk daarbij ook hoe geldstormen op een slimme manier gebundeld kunnen worden. Zijn er bepaalde geldstromen die ingezet kunnen worden (bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid), die ook kunnen bijdragen bij de herontwikkeling van een bepaald gebied? Is het mogelijk om middelen te ontschotten? Het inzetten van een (kleine) stimulans vanuit de overheid kan soms heel goed werken om een ontwikkeling van de grond te krijgen. Het stimuleren van positieve zaken helpt overigens beter dan het verbieden van minder wenselijke zaken. Ook kan de BNG gebruikt worden als garantsteller bij complexe projecten. Het is nodig om afspraken te maken met de markt. De neiging is groot om de afspraken te gedetailleerd vast te leggen. Vanwege de lange doorlooptijden is flexibiliteit wenselijk. Het is ook mogelijk om afspraken te maken over wenselijke principes of uiteindelijke doelstellingen, met een bepaalde mate van abstractie.

Belangenafweging

Bij grote ontwikkelingen spelen veel belangen. Bestaande eigenaren, bewoners, gebruikers, ontwikkelende partijen, omwonenden en belangenorganisaties hebben vaak allemaal een mening over een ontwikkeling. De praktijk wijst uit dat het goed is om in een vroegtijdig stadium met alle belanghebbenden om tafel te gaan om een goed participatietraject in te richten. Bestaande gebruikers of omwonenden weten vaak goed wat in een gebied speelt: zij kunnen waarde toevoegen aan de plannen. Betrokkenheid bij plannen zorgt voor draagvlak, wat betekent dat er minder bezwaren gedurende het proces komen. Zeker gezien de vertragende werking van bezwaar- en beroepsprocedures, is dit van belang.

In een proces zijn er regelmatig interne of externe factoren die vragen voor verandering in het proces of het plan. Dit kunnen factoren zijn vanuit een gemeente of andere overheid zelf die bepaalde ambities in een plan wil verwerken. Maar ook andere belanghebbenden kunnen een proces proberen te beïnvloeden. Dit vraagt doorzettingsmacht. Het recht houden van een rug is niet altijd eenvoudig, maar vaak wel noodzakelijk om een proces soepel te kunnen doorlopen. Op het moment dat een zorgvuldig voortraject is doorlopen, is hiervoor bovendien een betere legitimiteit.

Wet- en regelgeving

Bij ontwikkelingen komt veel wet- en regelgeving of beleidsregels kijken. Dit komt vanaf rijksniveau, maar vanuit gemeentelijk niveau. Een deel van de beleidsregels is door gemeenten zelf te beïnvloeden. Met name parkeernormen blijken vaak verstikkend te werken, terwijl hierover veel nieuwe kennis is en mogelijkheden bestaan om de parkeerbehoefte te verminderen. Locatie, andere mogelijke vormen van mobiliteit (openbaar vervoer, deelauto’s, fiets) of slim dubbelgebruik kan ertoe leiden dat er minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn dan aanvankelijk bedacht. Dit betekent vaak een enorme kostenreducering.

Voor gebiedsontwikkelingen is het goed om vroegtijdig in beeld brengen welke wet- en regelgeving van toepassing is. Geluid, externe veiligheid, milieuhinder van bedrijvigheid, natuurwetgeving, cultuurhistorie of de ladder voor duurzame verstedelijking kunnen belemmeringen met zich meebrengen die van grote invloed kunnen zijn op een ontwikkeling. Overigens zit er vaak meer ruimte in de regelgeving dan in eerste instantie lijkt (door bijvoorbeeld bedrijven die niet hun hele milieuvergunning gebruiken). Helderheid hierover zorgt voor een sneller proces. Sommige regelgeving kan juist helpen om met dit soort aspecten om te gaan. Denk hierbij aan de Crisis- en herstelwet of de Stad- en milieubenadering. Dit zijn trajecten die op tijd ingezet moeten worden, omdat de voorbereidingstijd bij beide lang duurt.

Verstedelijking en mobiliteit

Mobiliteit is een belangrijk aspect om mee te nemen bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. De verkeersstromen zullen veranderen en vaak toenemen. De capaciteit van omliggende of ontsluitende wegen kan een belemmerende factor zijn. Het kan mogelijk zijn om ontsluiting wel mogelijk te maken door andere vormen van mobiliteit, zoals deelauto’s, fietsen of openbaar vervoer. Maar verstedelijking kan juist ook helpen om een vervoersknooppunt (zoals een station) te versterken of juist mogelijk te maken. De koppeling met mobiliteit is bij verstedelijking noodzakelijk om te maken. Versterken van het openbaar vervoer biedt hiervoor kansen. Hiervoor is het ook goed om naar verbindingen buiten de gemeente te kijken: bereikbaarheid van werkgebieden in de omgeving zorgen vaak voor een keuze in mobiliteit.