Rijksgelden voor versnelling woningbouw
Het Rijk is weer aan boord bij stedelijke transformatie. Dat uit zich door de beschikbaarheid van rijksgeld om woningbouw en gebiedstransformatie te versnellen. Wat zijn de ervaringen en hoe kunnen we de geleerde lessen benutten voor toekomstige aanvragen? Daarover ging één van de themasessies van het jaarcongres 2023 van het programma Stedelijke Transformatie. Een gemêleerd gezelschap vanuit overheden, projectontwikkelaars en adviseurs hing aan de lippen van de sprekers.
In het kort
- De eerste tranches van de Woningbouwimpuls (Wbi) en de Transformatiefaciliteit zijn toegekend. Het afgelopen jaar is maar liefst een half miljard euro verdeeld.
- De Transformatiefaciliteit biedt kortlopende geldleningen in de risicovolle voorfase tot start bouw. De businesscase moet wel kloppen: “We financieren geen luchtkastelen.”
- De Woningbouwimpuls is een subsidie voor bouw van betaalbare woningen. “We geven projecten met een onrendabele top een duwtje in de rug om te kunnen starten.”
- Beide vormen van Rijksgeld (een lening of een subsidie) kunnen werken als hefboom: het geeft een basis om meer financiering uit de markt te kunnen halen.
- Misschien nog wel belangrijker is de inhoudelijke ondersteuning vanuit SVn en RVO om een project echt van de grond te krijgen, ook als de marktomstandigheden veranderen.
Transformatiefaciliteit: kortlopende projectfinanciering
De vraag naar woningen is groot en transformatie van bedrijfslocaties, braakliggende terreinen, kantoren en winkels biedt kansen. Vaak gaan goede plannen niet door vanwege onvoldoende voorfinanciering. In dat geval biedt de Transformatiefaciliteit – zoals de Financieringsfaciliteit Binnenstedelijke Transformatie in de praktijk wordt genoemd – kansen. De Transformatiefaciliteit biedt kortlopende geldleningen in de risicovolle voorfase tot start bouw. Het gaat om geldleningen van 0,5 tot 3,5 miljoen euro. Het geld komt uit de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en wordt toegekend door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn).
Nico van Est van SVn geeft uitleg: “Met deze faciliteit treedt de overheid op bijzondere, niet-klassieke wijze naar buiten. Het is onze rol om als financier bij te dragen als banken nog niet instappen. We richten ons daarbij primair op ontwikkelaars en bouwondernemers, of combinaties daarvan. Niet als concurrent van de banken, maar als aanvulling omdat banken geen projectfinanciering verstrekken zolang er geen onherroepelijke bestemmingsplanwijziging en omgevingsvergunning zijn afgegeven.” De leningen vanuit de Transformatiefaciliteit zijn bestemd voor bijvoorbeeld de aankoop van een locatie en dekken maximaal de helft van de kosten. Op een vraag vanuit de zaal of de businesscase sluitend moet zijn, antwoordt Van Est stellig: “Ja, we willen overtuigd zijn van de haalbaarheid van de plannen.”
De Transformatiefaciliteit kan zich enig risico veroorloven, maar doet er alles aan om een project waar ze instappen ook daadwerkelijk gerealiseerd te krijgen. Er is advies op maat beschikbaar als de marktomstandigheden tegenzitten en een project dreigt te mislukken. Vanuit SVn is veel kennis en een grondig netwerk beschikbaar.
Praktijkvoorbeeld: De Glasfabriek Schiedam
Ernst Peeman van Blauwhoed deelt zijn ervaringen met de Transformatiefaciliteit bij De Glasfabriek, een gebiedstransformatie in Schiedam. Blauwhoed en Dudok kochten het terrein in 2017 en maakten voor dit binnenstedelijke gebied van 5,5 hectare plannen voor de bouw van 700 woningen en 30.000 vierkante meter bedrijfsonroerendgoed.
Er ligt een fikse opgave voor grondsanering op het fabrieksterrein en de ontwikkelaars hebben hoge ambities voor duurzaamheid, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie. In de voorfase waren particuliere banken niet bereid om te financieren dus daar bracht de Transformatiefaciliteit uitkomst. “Na de anterieure overeenkomst was dat anders”, aldus Peeman. “Banken kunnen het risico nu beter dragen. De Transformatiefaciliteit laat privaat vertrouwen toenemen.”
Peeman heeft een aanbeveling voor de voorwaarden vanuit de Transformatiefaciliteit voor de betaalbaarheid van de woningen en de verdeling (sociale) huur en koop. “Laat de lokale overheid bepalen wat goed is op een plek en kijk niet alleen naar betaalbaarheid maar ook naar doorstroming.” Hij pleit ervoor om bij de rapportage richting SVn ook maatschappelijke doelen als duurzaamheid en energietransitie mee te nemen.
Praktijkvoorbeeld: Cosunpark Breda
Een tweede praktijkvoorbeeld wordt gepresenteerd voor Marc Snijders van Reales. In 2019 kocht Reales de vervallen kantoorlocatie Cosunpark in Breda, het voormalige hoofdkantoor van de SuikerUnie, met behulp van een lening van de Transformatiefaciliteit. In totaal komen hier 265 woningen, waarvan ruim de helft huur- en koopwoningen in het sociale en middeldure segment. De financiële impuls dankzij de lening heeft de planvorming versneld. De financiële commitment vanuit de Transformatiefaciliteit was belangrijk richting gemeente en versterkte de mogelijkheden voor private financiering.
Binnen twee jaar kon Reales de lening aflossen. Maar voor fase 2 kwam er een kink in de kabel toen twee institutionele beleggers zich terugtrokken. Een oplossing werd gevonden, dankzij bemiddeling van de gemeente, door 138 sociale huurwoningen aan een corporatie te verkopen. “Maar dat is aanzienlijk minder resultaat gevend”, aldus Snijders. Bovendien zorgde dit voor een vertraging en had Reales nog geen beschikking over verkoopinkomsten om in de volgende fase te investeren. Met een tweede lening vanuit de Transformatiefaciliteit is voorkomen dat het project stil kwam te liggen.
Van Est legt uit waarom de SVn het risico voor een tweede lening nam: “Het is onze drijfveer dat de woningen gerealiseerd worden. We kunnen eventueel iets langer op terugbetaling wachten, maar we grijpen ook in als we denken dat dat nodig is.” Snijders is blij dat hij tijdig aan de bel trok bij SVn. “Het is cruciaal om in overleg te blijven. Ze hebben een andere houding dan de gemiddelde bank; ze denken mee.”
Woningbouwimpuls: subsidie voor publieke grondexploitatie
In 2019 stelde het kabinet de Woningbouwimpuls (Wbi) beschikbaar voor de bouw van betaalbare woningen. Gemeenten kunnen hierop een beroep doen als het project een financieel tekort op de publieke grondexploitatie heeft. Beoordeling van de aanvraag is toevertrouwd aan een onafhankelijke toetsingscommissie. Maja Mooren van het ministerie van BZK: “Met de Wbi geven we projecten met een onrendabele top een duwtje in de rug om te kunnen starten.”
Subsidie vanuit de Wbi kan alleen worden aangevraagd door gemeenten. Het loket voor de vijfde tranche sloot op 31 maart 2023. Met de eerste vier tranches wordt de bouw van circa 165.000 woningen ondersteund. Het ministerie van BKZ stelt als eis dat minimaal de helft van de woningen betaalbaar is. Dat gaat goed: het aandeel betaalbare woningen in de aanvragen is zelfs gemiddeld 65 procent. Bij de vierde tranche waren overigens minder aanvragen dan daarvoor. “We gaan kijken of de Wbi nog aansluit bij de behoeften”, aldus Mooren. Mogelijke verklaringen liggen bij toenemende risico’s door de veranderde markt of de schaalgrootte van projecten. Maar ook het feit dat het laaghangend fruit inmiddels is geplukt, kan de afname van aanvragen verklaren.
Praktijkvoorbeelden: Zwolle
Henrieke Selles van de gemeente Zwolle heeft ruime ervaring met de aanvraag van een Wbi-subsidie. Twee van haar drie aanvragen uit Zwolle zijn gehonoreerd.
Voor de Zwolse Spoorzone, met een opgave voor 4000 woningen, deed de gemeente een aanvraag in de eerste tranche van de Wbi. “Dat doen we wel even”, was toen de gedachte. Ze kwamen van een koude kermis thuis. “We waren niet ver genoeg en zo’n aanvraag kost erg veel tijd.” Uiteindelijk kreeg de Zwolse Spoorzone in de derde tranche wél een bijdrage vanuit de Wbi. In dit ingewikkelde gebied kan Zwolle rekenen op meer bijdragen vanuit de overheid, zoals Versnellingsafspraken, MIRT-gelden en provinciale subsidies. Dat maakt de verantwoording straks tot een complexe puzzel, vreest Selles. Al die bijdragen aan publieke maatregelen, vanuit verschillende ministeries en de provincie, hanteren verschillende criteria. En welke woningen kun je aan welke regeling toerekenen? Selles pleit dan ook voor een zo simpel mogelijke verantwoording, die aansluit op de informatie die aan de voorkant is gedeeld.
Na de mislukking in de eerste tranche, huurde Zwolle een extern bureau in voor een aanvraag in de tweede tranche voor het project de Zwartewaterallee. Met succes. Er kwam subsidie voor inrichting van de openbare ruimte en klimaatadaptatie, wat de bouw van 1300 woningen mogelijk maakt. De subsidie heeft geholpen om afspraken te maken met marktpartijen. Maar misschien nog wel belangrijker waren de gesprekken die Zwolle voerde met de RVO over locaties, prijscategorieën en fasering. Want een project loopt nooit zoals oorspronkelijk bedacht.
Blijf in gesprek!
Gesprekleider Damo Holt bedankt de sprekers voor hun openhartigheid en benadrukt de wat hem betreft belangrijkste les: “Als er iets gebeurt, blijf met elkaar in gesprek. Het is mensenwerk en je moet elkaar vasthouden, want het kan altijd anders.”
