Ministerie VRO zet in op minder regels, meer targets om woningbouw te versnellen
Woningtekort oplossen staat meer dan ooit hoog op de agenda. Het nieuwe kabinet wil nóg meer vaart zetten achter gebiedstransformatie en nieuwbouw, onder andere door belemmerende regelgeving aan te pakken. Gaat dat helpen? En hoe combineren we snelheid met toekomstbestendigheid en duurzaamheid?
Die vraag triggerde zo’n dertig wethouders, gedeputeerden en bestuurders van woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers die aanschoven bij de jaarlijkse bestuurdersbijeenkomst van het programma Stedelijke Transformatie. Zij werden gevoed met onder meer een toelichting door Marja Appelman, directeur woningbouwbeleid bij het ministerie van VRO, en praktijkvoorbeelden uit Utrecht en Rotterdam.
The perfect is the enemy of the good
Deze stelling poneerde Marja Appelman, directeur woningbouwbeleid bij het ministerie van VRO. Als we op alle afzonderlijke onderdelen van de woningbouw een tien willen scoren, komt er weinig van de grond. Het mag ook iets minder, als daarmee realisatie versneld kan worden. De kamerbrief van de minister van VRO Mona Keijzer van 18 oktober 2024 bevat tal van maatregelen om woningbouw te versnellen en bestaande gebouwen beter te benutten. Een opvallend element daaruit is het programma STOER: Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving. “Om te versnellen willen partijen standaardiseren”, zegt Appelman. “Daarvoor willen we extra kijken naar de optelsom van regels voor duurzaamheid, bouweisen of ruimtelijke ordening. Hoewel sommige politici daar anders over denken, is regels schrappen makkelijker gezegd dan gedaan.” Herkenbaar.
Het ministerie ziet de Woontop van 11 december 2024 als de plek om afspraken te maken over de inrichting van het proces om tot minder regels te komen. In het eerste kwartaal van 2025 volgen dan schrap-en-verbetersessies. Net als bij de klimaattafels worden vele partijen uitgenodigd om knellende wet- en regelgeving te inventariseren. Daarna is een adviescommissie aan zet – met zoals Appelman het noemt “scherpe denkers uit de praktijk, wetenschap, dwarsdenkers” die prioritering gaat aanbrengen. “Uiteindelijk leidt dit tot een kabinetsbesluit met welke regels we aan de slag gaan”, aldus Appelman. “We willen de aanpassing van de wet- en regelgeving zo snel mogelijk realiseren, maar het moet wel zorgvuldig.”
Vooruitlopend is er al een aantal aanpassingen in gang gezet. Mantelzorgwoningen worden weer vergunningvrij en wonen op recreatieparken gedoogd. Ook het traject voor harmonisering van de bouwregelgeving loopt al langer, zegt Appelman. “We werken aan een niveau dat goed genoeg is.”
Uit de praktijk
Aan de tafels volgden geanimeerde gesprekken over de vraag welke regels anders zouden moeten. Soms zijn parkeernormen belemmerend, zeker als woningen vlakbij ov-knooppunten komen. Afschaffing van de kostendelersnorm zou kunnen helpen, zodat mensen makkelijker een woning kunnen delen. En wat betreft bouweisen zijn duurzaamheid en circulariteit heel belangrijk, maar moet het altijd en overal de meest vergaande variant zijn?
Martina Huijsmans, wethouder in Delft
“Soms zitten regels in de weg, maar het is de vraag welke regels dat dan zijn. Er zijn een heleboel aannames over belemmeringen. Maar als dat je écht met elkaar in gesprek gaat, blijkt dat er best wel maatwerk mogelijk is binnen de bestaande regels. Het klinkt heel makkelijk: laten we regels weghalen en dan gaat het beter. Maar het gaat er vooral om dat je elkaar moeten zien te vinden. Openheid en elkaar vertrouwen is belangrijk om met elkaar tot oplossingen te komen. Daarover ging de discussie aan onze tafel.”
Praktijkvoorbeeld Utrecht | Water bij de wijn doen
De Utrechtse wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling Eelco Eerenberg geeft inzicht in de manier waarop in Utrecht de versnelling van woningbouw is aangepakt. Kenmerkend voor deze Utrechtse aanpak is het maatwerk voor verschillende projecten die stagneerden. “Per project hebben we gekeken waar we wat water bij de wijn konden doen”, vertelt Eerenberg. Denk aan woonprogramma, duurzaamheid, parkeren, groen en infrastructuur.
Zo lukte het bijvoorbeeld om de Merwedekanaalzone vlot te trekken door lokale wensen voor middenhuur af te schalen naar de landelijke normen. Studentenwoningen in de Kwekerij zijn omgezet naar onzelfstandige eenheden, die kleiner kunnen, omdat er meer gemeenschappelijke ruimtes zijn. Op het Smakkelaarsveld, hartje centrum naast station Utrecht Centraal, liet de gemeente de eis varen dat de inrichting van de openbare ruimte vanuit het project bekostigd moest worden. Het knelpunt van de netcongestie lijkt hier oplosbaar door samenwerking met een project van PGGM aan de overkant. Aan de Briljantlaan, een transformatieproject met hoge kosten doordat een tankstation moet worden verwijderd, is gekozen voor extra bouwhoogte.
De aanpassingsvoorstellen zijn in vijf sets van projecten met verschillende aanpassingen aan de gemeenteraad voorgelegd. Voorwaarden om gebruik te maken van de regeling zijn een zekere omvang van de projecten en keiharde afspraken over de start bouw.
Noël Vergunst, wethouder Nijmegen
“Ik herken dit ook wel in mijn eigen aanpak. Ik heb mezelf afgelopen jaar ook wel een soort crisismanager gevoeld om projecten vlot te trekken. In Utrecht kijkt men per project wat nodig is om het door te laten gaan. Dat betekent open zijn naar elkaar en kijken waar we tegenaan lopen. Ik vind de genomen aanpassingen van de aantallen betaalbare woningen niet echt een grote concessie, omdat in Utrecht nog steeds voldaan wordt aan de landelijke normen.”
Martina Huijsmans, wethouder in Delft
“Het verhaal over de Utrechtse aanpak is heel inspirerend. Geordend bedenken waar het gaat knellen en daar met een goede afspraak van afwijken. Je kunt niet met één regel alles fixen. Afhankelijk van de situatie moet je kijken waar de belemmering zit en er dan voor kiezen om die los te laten. De afweging tussen het gemeentelijk en het rijksbeleid is ook een manier om met je raad de discussie aan te kunnen. We laten misschien onze eigen ambities enigszins los, maar we blijven nog steeds binnen het beleid dat het Rijk ons meegeeft.”
Praktijkvoorbeeld Rotterdam | Voor iedereen een huis bouwen
Jos Melchers, directeur gebiedsontwikkeling in Rotterdam, is trots op de versnellingsaanpak in zijn gemeente. Tot zijn tevredenheid ziet hij weer een grote toename aan bouwkranen. Zijn aanpak is vooral target-gericht: smart doelen stellen voor de woningproductie heeft geleid tot een gemiddelde productie van circa 3500 woningen per jaar. Dat betekent bijvoorbeeld wat terughoudendheid bij de bouw van hoge torens: door de veel langere aanlooptijd de achilleshiel van de bouwproductie.
Hoewel Rotterdam nog relatief veel sociale huurwoningen heeft, is toch gekozen voor een flink aandeel sociale huur en koop in de nieuwbouw: “Voor iedereen een huis bouwen is belangrijk voor het draagvlak in de stad.” Sociaal werd dus opgehoogd van 10% naar 20% in de nieuwbouw, maar er is ook ruimte voor 30% duurdere huur en 20% koop. “Ik moet populairder zijn dan andere steden, om bouwers naar de stad te lokken.” Over het verkleinen van middenhuurwoningen om projecten haalbaar te maken, heeft Melchers twijfels. Je wilt immers ook gezinnen van politieagenten en onderwijzers kansen geven in de stad.
Over de nieuwbouwproductie is elke maand overleg met de wethouder en de bouwregisseur. Daarnaast is het Platform Ontwikkeling Rotterdam (POR) een krachtig middel. Hierbij zijn zo’n 70 partijen aangesloten die actief zijn voor de woningbouw in de stad. Zij delen kennis en discussiëren over bijvoorbeeld parkeernormen en duurzaamheid. Paris-proof bouwen is daarbij een ambitie, maar geen must. Wel blijkt dat competitie van partijen in de POR stimulerend werkt. Spectaculair wordt bijvoorbeeld SAWA: houtbouw in de havens. Maar Melchers is ook tevreden met een aantal minder spectaculaire projecten, die dankzij het sturen op de aantallen van de grond zijn gekomen.
Fahid Minhas van NEPROM
“Als we die 100.000 woningen willen halen, moeten we afspraken willen maken over programmering en prijssegmenten. Dat kan alleen als je op een goede manier met elkaar samenwerkt. Openheid en vertrouwen is de key tot succes. Daarbij is het essentieel dat we op een goede manier gaan monitoren en keuzes maken op het moment dat we plannen niet tot uitvoering kunnen brengen. Dan moet je andere projecten in de planning naar voren halen. Als je wilt versnellen, moet je focus hebben en sturen op aantallen. Een goede Publiek Private Monitoring is daarbij essentieel.”
Henri van Dam, directeur Synchroon
“Het is hoopgevend dat de inzichten door zoveel verschillende partijen worden gedeeld. Het is van belang dat gemeenten niet voor alle thema’s lokaal beleid maken. Laten we dat gezamenlijk doen, zoals bijvoorbeeld op het gebied van CO2 reductie. Dat is voor de ontwikkelende en bouwende partijen eenvoudiger. Dat scheelt ook heel veel ambtelijke inzet. Er is echt een capaciteitsprobleem. Laten we kijken hoe beleidsambtenaren aan de uitvoeringskant aan de slag kunnen. Dan zouden we versnellen.”
