Inzet gemeentelijk voorkeursrecht faciliteert gebiedstransformaties
Met een goede voorbereiding, planning, financiële- en communicatiestrategie helpt het voorkeursrecht gemeenten om samen met ontwikkelaars, corporaties en eigenaren stedelijke transformaties te realiseren. Moeilijk is het niet, “maar je moet over dit alles wel goed nadenken”, stelt Jolande de Vries van De Lorijn raadgevers o.g.
Geleerde lessen
- Ondanks de associatie met ‘actief’ grondbeleid blijkt het gemeentelijk voorkeursrecht juist één van de middelen om een transformatie te ‘faciliteren’. De gemeente kan het instrument inzetten om grondprijsopdrijving tegen te gaan, rust te creëren en de gewenste ontwikkelaars te ondersteunen.
- Ontwikkel een actieve communicatiestrategie gericht op politici, pers, bewoners, eigenaren en de gebruikers van een gebied waar je voorkeursrecht gaat gebruiken.
- Zorg voor een gezonde en realistische businesscase van je gebiedsontwikkeling. Als de ontwikkelijking redelijkerwijs financieel niet haalbaar is dan moet je geen voorkeursrecht vestigen.
Zo werkt het
Het toepassen van het voorkeursrecht bij een gebiedstransformatie vraagt een goede voorbereiding van de gemeente. Stel eerst vast wat je hoopt te bereiken. Het voorkeursrecht is met name geschikt om beter te sturen op de planning en fasering van een transformatieproject. De gemeente krijgt meer grip op grondposities en kan de verkoop van gronden aan ongewenste partijen voorkomen en, indien nodig, ook zelf grond aankopen. Het voorkomt grondprijsopdrijving en brengt ‘rust’ in het gebied. Daarnaast helpt het instrument in gesprekken te voeren met de grondeigenaren en om de gewenste gebiedsontwikkelaars te stimuleren om daadwerkelijk te investeren in het gebied. De gemeente laat met de toepassing van het voorkeursrecht zien dat de transformatieplannen haar menens zijn.
Wanneer de gemeente meer invloed wil in een transformatie of herontwikkeling is het raadzaam te beginnen met het opstellen van een duidelijk ruimtelijk kader. Het inzetten van het voorkeursrecht vraagt namelijk om een concreet plan waartegen de grondexploitatie van een transformatieproject kan worden gehouden om de haalbaarheid en risico’s van het project te toetsen.”
Vervolgens is een duidelijke projectplanning belangrijk. De Vries zegt hierover: “Als je voorkeursrecht gaat gebruiken zijn er harde deadlines die niet gemist mogen worden en één dag te laat betekent het verlies van je voorkeursrecht.” Wanneer er nog geen omgevingsvisie ligt of het omgevingsplan pas over tien jaar gereed is, moet de gemeente nadenken of dit nog haalbaar is binnen de termijn van het voorkeursrecht.
Een actieve communicatiestrategie bij de inzet van het voorkeursrecht belangrijk. Aandachtpunten daarbij zijn bijvoorbeeld zorg voor een goede voorbereiding en timing: zet het voorkeursrecht op het juiste moment in. Informeer ook tijdig de gemeenteraad, pers en de omgeving over de plannen. De Vries: “Wanneer de gemeente inzet van het voorkeursrecht aankondigt, is dit doorgaans de eerste keer zijn dat lokale partijen en bewoners geconfronteerd worden met de veranderingen door de gebiedsontwikkeling. Bedenk welk type eigenaren er in het gebied zitten en zoek je samenwerkingspartners uit.” Sommige eigenaren zijn namelijk bereid te vertrekken als ze een andere locatie krijgen aangeboden. Weer andere ondernemers kennen zelf een ontwikkelaar waaraan ze de grond willen doorverkopen om woningen te ontwikkelen. Als je vroeg weet wie er eerder en later willen verplaatsen, kun je daar je planning op aanpassen en voorkom je vertragingen.
Tenslotte moet de gemeente tijdig de financiële middelen hebben om de gebiedsontwikkeling te kunnen financieren. Dit betekent overigens niet dat ze alle gronden in het transformatiegebied moet aankopen. Een gemeente kan er ook voor kiezen om de verkoop van gronden aan ontwikkelaars onder voorwaarden toestaan. Ze spreekt dan met die marktpartij af dat deze woningen realiseert die voldoen aan de wensen van de gemeente.
Positief sentiment in Het Ambacht in Veenendaal
Praktijkvoorbeeld
Veenendaal is een gemeente met weinig grondoppervlak dat ook al bijna volgebouwd is. Binnen de gemeentegrenzen ligt ‘Het Ambacht’, een bedrijventerrein dat dateert uit de jaren vijftig van de vorige eeuw. In een periode van minimaal tien jaar zal dit terrein stap voor stap transformeren naar een woonwijk met ongeveer 1.600 woningen. Het Ambacht heeft grote percelen met bedrijven. Een aantal bedrijven heeft hindercirkels (lucht, bodem en/of geluid). Daardoor is een groot deel van het gebied nog niet geschikt voor woningbouw. De bedrijven die de hinder veroorzaken zullen op termijn vertrekken. De gemeente Veenendaal koos om een aantal redenen voor de inzet van het voorkeursrecht bij deze gebiedstransformatie, zoals de binnenstedelijke ligging, de complexe herontwikkeling, verwevenheid tussen de kavels en de hoge woningnood.
De gemeente startte de transformatie van Het Ambacht destijds met één eigenaar in het gebied. Het verdere proces verloopt organisch. Hierbij kiest de gemeente wel voor een strakke regie. Ze zet naast het voorkeursrecht ook instrumenten in als grondverwerving, grondexploitatie en anterieure overeenkomsten. Het doel van de gemeente is niet per se de grond te kopen, maar vooral om de herontwikkeling van het bedrijventerrein te bevorderen. De gemeente zet in op nauwe samenwerking met de huidige eigenaars, ontwikkelaars en woningbouwcorporaties. De Vries vat de werkwijze als volgt samen: “De gemeente Veenendaal voert meer dan faciliterend grondbeleid, zonder er een direct actief grondbeleid van te maken”.
De gemeente is in de gelukkige positie dat zij beschikt over een goede reserve in het gemeentelijk grondbedrijf. Ook heeft zij een Woningbouwimpuls-subsidie ontvangen gericht op het afdekken van de onrendabele top die voortkomt uit de hoge aankoopkosten van gronden. De gemeente zet stevig in op communicatie met de huidige gebruikers van het Ambacht. Ook helpt ze hen te verhuizen. Dit heeft bijgedragen aan draagvlak, waardoor de transformatie naar een nieuwe woon -en werkwijk kan starten
Update modernisering grondbeleid
In juni 2023 stuurde minister De Jonge een brief aan de Tweede Kamer over de modernisering van het grondbeleid. Layla el Kamali, beleidsadviseur van het ministerie van Binnenlandse Zaken: “Eén van de speerpunten is gemeenten te ondersteunen bij het vaker toepassen van bestaande grondbeleidsinstrumenten, zoals het gemeentelijk voorkeursrecht. Met het oog daarop stimuleren we kennisontwikkeling over grondzaken en planeconomie. Ook onderzoeken we de belemmeringen voor woningbouwcorporaties voor het innemen van grondposities en we experimenteren met financiële arrangementen om gemeenten te helpen.” In het voorjaar 2024 informeert de minster de Tweede Kamer over de stand van zaken van de uitvoeringsagenda van de modernisering van het grondbeleid.
De informatie in dit artikel is gebaseerd op het webinar ‘Actief grondbeleid bij binnenstedelijke transformatie’. Heb je het webinar gemist? Je kan het via ons YouTube-kanaal terugkijken.
Meer informatie
- artikel Modernisering grondbeleid kan bij gebiedstransformaties veel tijd en kosten sparen (20 september 2023)
- Aanbiedingsbrief antwoorden Kamervragen modernisering grondbeleid (29 november 2023)
- presentatie Jolande de Vries (pdf)
