Banner stratenplan
10 december 2024

Integrale bekostiging van gebiedsontwikkeling door baathebbers en slimme coalities

Gebiedsontwikkelingen dragen idealiter bij aan meerdere maatschappelijke opgaven zoals volkshuisvesting, duurzaamheid, mobiliteit, gezondheid en welzijn. Het lukt niet om al deze ontwikkelingen uitsluitend uit de opbrengst van een gebiedsexploitatie te financieren. Daarom loont het op zoek te gaan naar mogelijkheden om integrale gebiedsontwikkelingen anders te bekostigen. Het ‘Samen slim’ concept van het Watertorenberaad zet in op een integrale, langjarige ontwikkelbegroting. Deze komt tot stand door het slim verbinden van opgaven, partijen en ‘portemonnees’.

In het kort

  • Betrek verschillende baathebbers als mede-opdrachtgevers
    Maak andere belanghebbenden, zoals zorgaanbieders, waterschappen en lokale bedrijven, mede-opdrachtgevers door hun (lange-termijn) voordelen in de gebiedsontwikkeling zichtbaar te maken en ze mee te laten investeren en profiteren.
  • Slimme coalities en innovatieve financieringsmodellen
    Stimuleer samenwerkingen tussen publieke en private partijen door innovatieve programma’s, zoals slimme coalities, te ontwikkelen, gericht op het verbinden van sociaal en fysiek domein en het delen van kosten en baten.
  • Preventieve investeringen voor maatschappelijke winst
    Zet in op preventieve maatregelen binnen de zorg en sociale domeinen, zoals jeugdzorg en welzijn, en koppel deze aan gebiedsontwikkeling en -exploitatie. Dit leidt tot kostenbesparingen op lange termijn en verhoogt de maatschappelijke meerwaarde van het project.

Naar een maatschappelijk investeringsmodel voor gebiedsontwikkeling

Het Watertorenberaad (sinds 2010) brengt verschillende partijen in de gebiedsontwikkeling bij elkaar en moedigt ze aan om samen tot integrale oplossingen te komen voor bouwprojecten. In de publicatie Samen Slim presenteert dit collectief een maatschappelijk investeringsmodel voor gebiedsontwikkeling. Het is een uitnodiging om het gedachtengoed van een (breed) maatschappelijk investeringsmodel verder te brengen in de praktijk. Met als inzet: aantrekkelijke, klimaatadaptieve, zorgzame, bereikbare, betaalbare en energiezuinige woon- en werkomgevingen.

Een drietrapsraket

De stapeling van opgaven en de wens van betaalbaarheid maakt de klassieke manier van financieren steeds lastiger, volgens Annius Hoornstra, één van de auteurs van de publicatie ‘Samen slim’. Binnen het huidige systeem is er nog veel mogelijk. Hoornstra stelt een drietrapsraket voor:

  1. Op gebiedsniveau nieuwe coalities vormentussen zorg en vastgoed, tussen water en groen, en tussen andere baathebbers vanuit een breed welzijnsperspectief;
  2. De belangrijkste baathebbers gaan nieuwe investeringscoalities aan en het opdrachtgeverschap in de gebiedsontwikkeling wordt verbreed en;
  3. Breng de geldstromen, van wisselende aard, van verschillende partijen, verspreid in de tijd, bij elkaar gebracht en organiseer de financiering van de investering.

Breng allereerst potentiële baathebbers van de gebiedsontwikkeling in kaart. Op het gebied van bijvoorbeeld wonen, zorg, mobiliteit, bedrijvigheid, energie en water zijn er koppelingen te leggen. Daar liggen mogelijkheden voor gezamenlijk opdrachtgeverschap en gezamenlijke financiering. Hoornstra benadrukt dat een andere benadering van grondexploitatie essentieel is, waar denken in kostenpreventie een groot onderdeel van uitmaakt. Hieronder volgt aan aantal voorbeelden.

Enkele voorbeelden

  • Op het thema wonen is de oorzaak van uithuisplaatsingen bij armere gezinnen voor een gedeelte terug te herleiden naar de kwaliteit en geschiktheid van de woning. Die uithuisplaatsingen brengen maatschappelijke kosten met zich mee, die soms voorkomen kunnen worden door voldoende investering in de woningen.
  • Op het gebied van de zorg is het verschil in kosten groot tussen (een aantal maanden extra) thuiszorg in plaats van intensieve zorg. Een preventieve bijdrage vanuit de WMO (bijvoorbeeld voor een jeugdzorgmedewerker) kan ervoor zorgen dat de druk op fysieke voorzieningen afneemt.
  • Investeringen in het openbaar vervoer en fietsinfrastructuur kunnen ervoor zorgen dat er een lagere parkeernorm kan worden gehanteerd, wat zorgt voor extra ruimte voor vastgoed en grondopbrengsten.
  • Op het gebied van bedrijvigheid, energie en klimaatadaptatie zijn soortgelijke maatregelen qua kostenpreventie te bedenken. Een ruimere interpretatie van de grondexploitatie kan daarbij helpen.

Hoornstra geeft aan dat het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in innovatieprogramma’s verkent of zulke slimme coalities binnen de 17 grootschalige woningbouwgebieden te realiseren zijn. Hoewel deze denkwijze veel overeenkomsten heeft met een traditionele maatschappelijke kosten-batenanalyse, focust deze manier op echte geldstromen. Zachtere waardes zoals geluk zijn wel van belang, maar moeilijk om te zetten naar investeringen. En dat is al moeilijk genoeg door de schotten tussen domeinen.

Hoornstra: “De rekensommen over de baten en de kwaliteit die het oplevert zijn evident, maar de verandering die je daarvoor moet realiseren, gaat over eigen schotjes heen durven springen. Uit wetenschappelijke literatuur blijkt dit één van de lastigste dingen te zijn, maar is daarmee ook direct de sleutel tot succes.”

Op gebiedsniveau wordt het concreet en ligt het voor de hand om met lokale partijen haalbare businesscases te vormen, die uitgaat van welbegrepen eigenbelang. Als we daarbij net zoveel creativiteit stoppen in het ontwerp als in de bekostiging dan zijn de schotten en procedures ook geen blokkade. Hoornstra: “Als je het echt anders wil, dan kan het ook wel.”

Praktijkvoorbeeld: De Suikerzijde

Een Groningse gebiedsontwikkeling met een vleugje procedureel ontzet

De Suikerzijde is een gebiedsontwikkeling van 165 hectare aan de westflank van de stad Groningen. Op deze grond stond een voormalige suikerfabriek en heeft daardoor een waardevolle, cultuurhistorische betekenis voor de omgeving. In 2010 heeft de gemeente de grond gekocht, met het idee er tot 2030 weinig te realiseren, mede door stagnerende projecten elders. Dit bood de omgeving een uitgelezen kans voor culturele placemaking, wat volgens Jan Kleine, directeur van de Suikerzijde bijdroeg aan naamsbekendheid en nieuwsgierigheid naar de woningbouwplannen. Door de groeiende behoefte aan woningen in een stedelijk woonmilieu heeft de gemeente de gebiedsontwikkeling vervroegd.

Foto:De Suikerzijde bv. Verkoopmanifestatie: verkoop van 100 woningen, 1500 bezoekers, september 2024

Binnen de Suikerzijde bv is er sprake van gedeeld aandeelhouderschap vanuit de concernmanagers van het fysieke en het sociale domein. De Dienst Stadsontwikkeling en Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling zijn beide opdrachtgever. Daarnaast is er een sociaal bouwmeester aangesteld om ook sociale kant van gebiedsontwikkeling te belichten. Kleine geeft aan dat er vanaf dag één gestimuleerd wordt dat de nieuwe bewoners elkaar ontmoeten. Voor voorzieningen als buurthosts en een buurtkamer, die niet in de traditionele grondexploitatie passen, bedenkt men creatieve oplossingen. Er zijn slimme coalities en een brede groep investeerders door samenwerkingen met zorgverzekeraar Menzis, verschillende maatschappelijke organisaties en, vanuit de gemeente, de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling. De Suikerzijde werkt toe naar een structurele doelfinanciering om tijdig te investeren ten behoeve van sociale cohesie en gezondheid (de maatschappelijke exploitatiemaatschappij). Partijen voelen de urgentie voor samenwerking en vroegtijdige investering volgens Kleine ook vanuit het sociaal domein, bijvoorbeeld om zo toekomstige (groeiende) zorgkosten te vermijden.

Ook Almere volgt met Pampus het gedachtegoed van ’Samen slim’

De gemeente Almere ziet de werkwijze van de Suikerzijde als voorbeeld voor de gebiedsontwikkeling Pampus, waar mens tussen 25.000-35.000 woningen wil bouwen op agrarische grond. Bij Pampus is het Rijksvastgoedbedrijf eigenaar van de grond, dat biedt voor wat betreft grondexploitatie ook een diversiteit aan mogelijkheden. Volgens Simone Baksteen van de gemeente Almere is de koppeling met andere domeinen een groot en ook lastig proces. Om het gedachtegoed verder te brengen, organiseert de gemeente werksessies voor de eigen ambtenaren uit het fysieke en sociale domein. Het slechten van barrières en het bereiken van gezamenlijke financiering is daarbij één van de hoofdopgaven.

Samen slim: uitnodiging tot experimenteren met financiering

De publicatie Samen Slim van het Watertorenberaad is een uitnodiging aan eenieder om te experimenteren met ander opdrachtgeverschap, bredere investeringsmodellen en gezamenlijke investeringenin maatschappelijk welzijn. De brede agenda geeft ook inspiratie voor de rol van het rijk, (semi-)overheden, maatschappelijk middenveld en de markt. Met als beoogd resultaat: aantrekkelijke, klimaatadaptieve, zorgzame, bereikbare, betaalbare en energiezuinige woon- en werkomgevingen.

Meer informatie?

  • Bekijk het volledige webinar van 8 oktober 2024, met Annius Hoornstra (The Positive Lab), Jan Kleine (De Suikerzijde) en Simone Baksteen (Almere).
  • Of lees de publicatie Samen Slim