Flexwoningen plaatsen: proces en financiële haalbaarheid

Het debat over flexwonen is veranderd. Een paar jaar geleden ging het vooral over nut en noodzaak; nu gaat het over de ‘hoe’ vraag. Hoe realiseren we snel, gemakkelijk en betaalbaar goede woningen waar mensen prettig kunnen wonen? Tijdens het Jaarcongres Stedelijke Transformatie beantwoorden Frank Wassenberg (Platform31), Helen Amerika (Arcadis), Gertjan Wolleswinkel (Over Morgen), Henk van Ramshorst (gemeente Nijmegen) en Joziene van de Linde (De Meeuw) deze vraag.

Wat is flexwonen

Flexwonen biedt een flexibele huisvestingsschil die aanvullend is op de reguliere huisvesting. De verplaatsbare, tijdelijke, prefab flexwoningen vormen een onderdeel van flexwonen. Een flexwoning is doorgaans een flexibele kleine woning die bedoeld is voor mensen die snel huisvesting nodig hebben. De sessie bij het congres ging over de (verplaatsbare) flexwoningen, die in zijn geheel of in een paar modules per vrachtwagen op de locatie aankomen. Bijna alle flexwoningen zijn zelfstandige huurwoningen (op een paar uitzonderingen na: enkele worden kamergewijs verhuurd, en enkele liggen in de koopsector).

Flexwoningen worden meestal geplaatst op gronden die (nog) niet worden ontwikkeld, waarvoor een bestemming verandert of gaat veranderen, op herstructurerings- of transformatielocaties of als ‘place-making’ van een nieuwbouwwijk. Door kortere juridische procedures en omdat de woningen grotendeels in de fabriek worden gebouwd, kan de woningvoorraad relatief snel worden uitgebreid met tijdelijke en flexibele woningen.

Wie is de doelgroep

Frank Wassenberg van Platform31 vertelt dat de populariteit van flexwonen is gegroeid. De ambitie is om jaarlijks 15.000 flexwoningen te realiseren, wat 20% van de nieuwbouwproductie is. Flexwonen helpt vooral de mensen met haast; spoedzoekers die niet eerst jaren kunnen wachten op een lijst of sparen voor een koophuis. Naar schatting 10% van de woningzoekenden is zo’n spoedzoeker. Dat kan iedereen zijn of worden: studenten van wie het campuscontract afloopt, mensen met een (tijdelijke) baan aan de andere kant van het land, expats, statushouders, arbeidsmigranten, mensen die in scheiding liggen, zwerfjongeren, enz.

Maar ook het jonge stel dat geen huis vindt of de overbuurjongen die al (veel te) lang bij zijn ouders woont. Het gaat om ‘sterke’ en om ‘zwakke’ bewoners. Bewoners kunnen ieder afzonderlijk wonen, of gemengd door elkaar in een zogenaamde ‘magic mix’. Er is al veel informatie bekend, er zijn overal in het land voorbeelden, er is inmiddels veel deskundige hulp in te schakelen en allerlei mogelijke obstakels en valkuilen zijn overwonnen. Het is vooral een kwestie van niet treuzelen, maar doen, zegt hij.

Proces flexwonen in acht stappen

Het proces voor plaatsing van Flexwoningen duurt ongeveer 12 maanden, zegt Helen Amerika de procesmanager bij Arcadis. Dit type huisvesting is geen containerbegrip meer. De drie grootste uitdagingen bij het organiseren van flexwoningen zijn het vinden van een locatie, het beleidsproces en de financiële haalbaarheid. Helen Amerika en Gertjan Wolleswinkel van bureau Over Morgen hanteren een 8-stappen model om flexwoningen snel, binnen 12 maanden, te realiseren. Deze zijn:

• Beleid en Visie bepalen: wat wil je?
• Verbinding zoeken met corporaties: als meest voor de hand liggende partner
• Locatiecriteria en locatiekeuzes: doelgroepen, voor wie en locaties vinden
• Participatie en communicatie: met omwonenden
• Haalbaarheidsstudie en stedenbouwkundige plan: PvE, businesscase
• Contractering, ontwerp, vergunningsprocedure
• Voorbereiding en uitvoering: juridische aspecten, plaatsing
• Oplevering en nazorg

Project NDW21 te Nijmegen

Henk van Ramshorst is projectontwikkelaar bij de gemeente voor NDW21 in Nijmegen: de nieuwste flexwoningen in de oudste stad van Nederland. Op het oude industrieterrein Winkelsteeg, redelijk centraal gelegen in de stad, komen 500 betaalbare flexwoningen in zeven blokken. Eigenaren worden vier woningcorporaties: Portaal, Talis, Woonwaarts en studentenhuisvester SSHN. Heijmans maakt het terrein bouwrijp en De Meeuw NEZZT levert ze. Van Ramshorst schetst een reeks vraagstukken die optreden bij zo’n project, en de wijze waarop ze die (proberen te) tackelen.

De producent

Joziene van de Linde is directeur van De Meeuw Nezzt uit Oirschot, tevens bouwer van de Nijmeegse flexwoningen. De woningen worden in de fabriek gebouwd, die per dieplader naar de locatie, in dit geval Nijmegen, worden vervoerd. Het bedrijf bestaat al sinds 1929 en ontwikkelde zich langzamerhand tot het industrieel vervaardigen van kant-en-klare bouwmodules. Woningen (en ook schoolgebouwen, bedrijfskantines, etc.) worden verkocht of verhuurd, en krijgen na gebruik een opknapbeurt voor hergebruik. Vergeleken met de industrie als geheel, is de bouw een arbeidsproductieve sector gebleven. De fabrieksmatige modulaire bouw kan zorgen voor een inhaalslag.