Buitenlandse instrumenten voor gebiedsontwikkeling

Hoe kunnen gemeenten sturen op business cases en alliantievorming om stedelijke gebiedstransformaties mogelijk te maken? Erwin Heurkens en Tom Daamen van de TU Delft zochten naar daar een passend antwoord op. Aan de hand van buitenlandse cases bekijken zij welke instrumenten, samenwerkingsvormen en handelingsperspectieven mogelijk zijn bij gebiedstransformaties. Dat resulteerde in de publicatie ‘Gebiedstransformaties: Ruimte voor Durf en Diversiteit’.

Een maatschappelijke fonds, sturen via erfpacht, incentive of up-zoning en privaat beheer van de openbare ruimte: allemaal instrumenten die we in de Nederlandse praktijk ook kunnen gebruiken. Maar het gebeurt nog niet. Edwin Heurkens en Tom Daamen van de TU Delft bekeken hoe het nu in Nederland gaat. Wat is de rol van de overheid? Welke instrumenten worden ingezet bij gebiedstransformaties? Ze maakten een matrix met regulerende, richtinggevende, faciliterende en stimulerende rollen (zie figuur). Daarin staan alle al langer toegepaste instrumenten, zoals flexibele bestemmingsplannen, interactieve planvorming en gebiedsbranding en nieuwe instrumenten, zoals wervende coalities en het selecteren van ontwikkelpartners. De boodschap? “Denk na welke instrumenten je kunt toepassen bij gebiedstransformaties om marktpartijen te helpen om voorinvesteringen op binnenstedelijke locaties te doen”, zegt Heurkens. “Vaak geeft een combinatie van instrumenten het meeste effect. Het juiste recept is altijd locatieafhankelijk.”

Slimme combinaties van instrumenten en publieke en private partijen die een gezamenlijk doel dienen. Dat werkt volgens TU Delft. De Amerikaanse gemeente Seattle liet ontwikkelaars torens bouwen onder de voorwaarde dat zij ook in de openbare ruimte investeerden. Bij een grootschalige gebiedstransformatie in Liverpool selecteerde de gemeente een ontwikkelpartner die een erfpachtconstructie van 250 jaar wilde aangaan en een eigenaar wordt van een derde van het vastgoed. Werken deze business cases ook in de Nederlandse context? De TU Delft vindt van wel. Met een op maat gesneden mix van afspraken en toegepaste instrumenten doen private partijen verregaande investeringen. Het uitgangspunt is dat private belangen, zoals continuïteit en rendement, moeten passen bij gemeentelijke belangen en die zelfs versterken.

Gemeenten hebben dus ‘harde’ instrumenten nodig, zoals planologische kaders en investeringen, maar ook ‘zachte’ instrumenten, zoals als een heldere visie en vertrouwen in hun partners. Want juist in een combinatie van de twee komt het tot succesvolle allianties en business cases. In Nederland zien we nu nog vooral één van de twee; gemeenten sturen vaak ‘op afstand’ en of kijken alleen naar financiële stimulansen. Overheden mogen meer richtinggevend en faciliterend optreden om risico’s voor marktpartijen te reduceren. Daarnaast mogen marktpartijen het ook aandurven om voor langere tijd een verbinding aan te gaan. Maar vooral de overheid is nu aan zet: “Voor nieuwe financieringsconstructies, met name in de grondontwikkelingsfase, zijn wets- en beleidswijzigingen van de Rijksoverheid nodig. Maar experimenteren met ‘nieuwe’ instrumenten kan wel direct van start”, aldus Daamen en Heurkens.