Anticyclisch investeren in de woningmarkt
De woningmarkt en de bouw gaan gebukt onder stijgende bouwkosten en rentes en de slechtere verwachtingen over de Nederlandse economie. Kan anticyclisch investeren in gebiedsontwikkeling het tij keren? En wie is daarbij aan zet? Een impressie van de gesprekken en reflecties hierover bij het Jaarcongres Stedelijke Transformatie. Een pasklaar antwoord is daar niet gevonden, wel levert het stof tot nadenken.
Belangrijkste inzichten
- Anticyclisch investeren is investeren tegen de economische cyclus in. Kern is dat je juist investeert als het economisch slechter gaat.
- In het huidige economisch klimaat is het voor ontwikkelaars en (buitenlandse) investeerders niet aantrekkelijk om te investeren in woningbouw.
- Stabiel overheidsbeleid, ook in economisch lastige tijden, zorgt voor meer zekerheid bij investeerders.
- Woningcorporaties zouden geschikt zijn om anticyclisch te investeren, maar op dit moment (medio 2023) hebben ze financieel beperkte ruimte.
Wat is anticyclisch investeren
Anticyclisch investeren betekent dat je investeert tegen de economische cyclus in. “Je blijft investeren, ook als het economisch slechter gaat”, vertelt Madeline Buijs van vastgoedadviseur Colliers. “Het is belangrijk te beseffen dat er naast voordelen ook nadelen aan kleven en dat niet iedere partij ervoor geschikt is.”
Voordelen van anticyclisch investeren in de woningmarkt:
- De woningnood is hoog en nieuwe huizen zijn hard nodig.
- Door te blijven investeren geef je een positief signaal af naar andere bedrijven.
- Wanneer je investeert als het economisch slechter gaat, ben je goed voorbereid wanneer de vraag weer toeneemt.
- Werkgevers die investeren, terwijl anderen bezuinigen zijn beter in staat om experts aan zich te binden en nieuwe professionals aan te trekken.
Nadeel van anticyclisch investeren in de woningmarkt:
- Het is risicovol om in tijden van crisis te investeren: rode cijfers liggen op de loer. Bij tegenvallende resultaten is het belangrijk dat je kunt terugvallen op de kracht van je organisatie. Zo breng je de continuïteit niet in gevaar.
Gevolgen veranderende economie zichtbaar
De bouwkosten en de rente stijgen, de economische verwachtingen zijn minder rooskleurig dan voorheen. Buijs ziet een kanteling op de woningmarkt; de verkoop van zowel nieuwbouw als bestaande woningen daalt. In vergelijking met de financiële crisis in 2008 zakken de woningprijzen sneller weg, net als het aantal transacties. De daling in het aantal afgegeven vergunningen is vergelijkbaar.
Jonel Nugteren (projectmanager van Amstel III bij gemeente Amsterdam) ziet dat ontwikkelaars door de inflatie en stijgende rente hun businesscases niet meer rond krijgen. En onder meer door het nieuwe Woningwaarderingsstelsel haken (buitenlandse) beleggers af.
Problemen voorkomen
Om te voorkomen dat de ontwikkelingen stilvallen heeft de gemeente Amsterdam in 2023 een aantal maatregelen doorgevoerd: het matigen van de indexatie van grondprijzen, de grens van sociale koop wordt verhoogd naar € 355.000 (overeenkomend het rijksbeleid), versnellen en versimpelen en afspraken maken met Rijk. Nugteren vertelt dat de gemeente binnen Amstel III actief partijen binnen de bouw- en ontwikkelketen samenbrengt en samen bouwplannen optimaliseert. Daarnaast investeert ze samen met het Rijk substantieel in de bereikbaarheid ende openbare ruimte: de aanleg vaneen park, nieuwe fietsverbindingen en een betere bereikbaarheid van het station Bijlmer Arena.
Rol van publieke en private partijen
Beleidsmakers en experts zoeken naar oplossingen die de bouw van woningen in het huidige economische klimaat op gang kunnen houden. En over de rollen die publieke en private partijen hierbij kunnen pakken.
Voor gemeenten is het moeilijk om tijdens een crisis nieuwe projecten te starten en investeerders te vinden: die nemen niet graag risico, voor hen staat er veel op het spel. De situatie wordt extra nijpend doordat buitenlandse investeerders terughoudend zijn om een project in Nederland te starten.
Woningcorporaties in de knel
Dus vestigen veel partijen de hoop op nieuwbouw door woningbouwcorporaties. Immers, zij zijn minder afhankelijk van winstmarges dan marktpartijen. Hierdoor kunnen zij eenvoudiger investeren als het economisch slechter gaat of de kosten hard oplopen. Maar helaas is de financiële ruimte van veel corporaties (te) beperkt.
Doe het samen
Dus is de conclusie dat anticyclisch investeren alleen van de grond komt als alle bij de woningbouw betrokken partijen samen optrekken en kijken wat er nodig is om door te kunnen blijven bouwen. Buijs: “Je hebt elkaar nodig, dus zoek elkaar op. Er is een rol voor gemeenten, woningcorporaties, bouwers én ontwikkelaars. Alleen samen kunnen zij de huidige impasse doorbreken.”
- Lees verder over het jaarcongres Stedelijke Transformatie..
