Anders samenwerken om stedelijke transformatie te versnellen

Ruim veertig bestuurders gingen op 19 september met elkaar in gesprek over de vraag hoe we ervoor kunnen zorgen dat niet alleen snelheid leidend is bij de woningopgave, maar ook de kwaliteit van de woningen en de leefomgeving. Jop Fackeldey, voorzitter van het programma Stedelijke Transformatie, opende de bijeenkomst met een hartelijk welkom, vooral ook aan de nieuwe wethouders die overal in den lande voor de opgave staan om de wooncrisis te bestrijden. Hij wees op de kansen van binnenstedelijke transformaties, waarvoor dan wel een langjarig commitment tussen overheden en marktpartijen vereist is. “Juist nu is het belangrijk stedelijke transformatie een impuls te geven.”

Een gezamenlijke agenda en open kaart spelen

Waar is het eenvoudiger om 3.500 woningen te realiseren? Met die vraag en het beeld van een stad en een weiland opent Jeroen Hatenboer, lid van het Expertteam Woningbouw en voorzitter van het Aanjaagteam Woningbouw Provincie Overijssel, zijn verhaal. Dat zou geen keuze moeten zijn, maar een kwestie van balans tussen beide mogelijkheden voor woningbouw. Waarbij Hatenboer de focus legt op een sociale meerwaarde van stedelijke transformatie. “Een gezonde en vitale stad heeft een kloppend hart nodig.”

Hoe komt het dan dat stedelijke transformatie vaak zo moeizaam verloopt? Hatenboer toont een afschrikwekkende sheet van het complexe speelveld en ziet daarin ook de oplossing. “Overheden, corporaties, beleggers, bouwers en ontwikkelaars hebben een gezamenlijk probleem. Ze hebben mensen te kort voor de enorme opgave. Maar gedeelde problemen zijn vaak de basis voor een goede oplossing.” Een inventarisatie van sleutelprojecten laat zien dat de woningbouwproductie tot 2026 aardig goed loopt. “Doe daar vooral niets aan”, adviseert Hatenboer. “Dan weet je in ieder geval wat je hebt.”

Maar daarna wordt het zorgelijk, vooral omdat bij projecten verschillende partijen met verschillende belangen (die niet altijd zichtbaar zijn) betrokken zijn. Er is noodzaak dat te veranderen: “Een gezamenlijke agenda ontbreekt om samenhang te creëren tussen projecten en de lokale opgave. Dat is te doorbreken met een gezamenlijk startmoment en de bereidheid om écht samen te werken, dus meer open kaart te spelen!”

Als toetje houdt Hatenboer een vurig pleidooi voor binnenstedelijke herverkaveling om woningbouw in stedelijk gebied te versnellen. In Duitsland komt ‘Umlegung’ steeds meer in zwang. Hoewel het daar verplicht is, doet 70 procent van de grondeigenaren op vrijwillige basis mee. Bij binnenstedelijke herverkaveling brengen eigenaren grond in op basis van de huidige waarde. Dat voorkomt grondspeculatie. Er zijn alleen onderhandelingen mogelijk over de kosten voor bedrijfsverplaatsingen. Na de ontwikkeling vindt een nieuwe verdeling plaats op basis van de nieuwe waarde. Een mooie aanvulling op het instrumentarium, vindt Hatenboer: “Het zou verplicht moeten worden.”

De neuzen dezelfde kant op

Marja Appelman, directeur Woningbouw bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, reageert op de prikkelende stellingen. “Binnenstedelijke transformatie is belangrijk om steden leefbaar en toekomstvast te houden. Het is onze legacy, dus spread the word!” Samenwerking met al die partijen is een uitdaging, erkent Appelman. “Toch moeten we het willen en nog beter doen. Voor de woningbouwopgave is inzet op zowel nieuwe uitleg als transformatie van de binnensteden noodzakelijk.”

Appelman is blij met het Nationale Transformatieplan dat in juni 2022 is opgeleverd, waarin ook aandacht is voor de kwaliteit, het samenwerken en bundelen van de krachten van overheid, markt en kennisinstellingen. Voor het stimuleren van de woningbouw is veel geld beschikbaar. “Dat mag ook weleens gezegd worden. Er is deze kabinetsperiode 1,25 miljard beschikbaar voor de Woningbouwimpuls, 80 miljoen voor de Transformatiefaciliteit, 7,5 miljard euro voor de bijbehorende infrastructuur en de verhuurderheffing is weg.” Het Rijk pakt de regie en er zit meer beweging in: “Gedeputeerden zijn bezig met de realitycheck op woningbouwplannen. Een volgende stap zijn de woondeals, waarin niet alleen ambtenaren maar ook beleggers, ontwikkelaars en corporaties vastleggen wat er moet gebeuren in een gebied. Het is ook zaak om elkaar te leren kennen en te vertrouwen.”

Over de oproep voor binnenstedelijke ruilverkaveling doet Appelman nog geen uitspraken. Ze neemt het wel mee naar haar ministerie en dat stemt Hatenboer zeer tot tevredenheid. “Eigendomspositie is een groot recht, maar als je er met hetzelfde doel in zit, kom je er wel uit”, aldus Appelman. “Als de neuzen maar dezelfde kant op staan.”

Aan vijf afzonderlijke tafels ontstonden boeiende gesprekken. De tafelschikking zorgde voor kennismaking en uitwisseling tussen alle partijen die met elkaar de woningcrisis moeten en willen bestrijden. Judith Norbart, directeur van de Vereniging Institutionele Beleggers Nederland (IVBN), was blij met de gelegenheid: “Ik ben nieuw in deze functie en ben gekomen om veel handen te schudden.” Ook Ali Bal, sinds kort wethouder in Beverwijk, greep de kans aan om zich in zijn nieuwe werkveld te oriënteren. “Het was interessant om te zien hoe grote ontwikkelaars tegen de woningbouwopgave aankijken. Het is goed als we ons meer in elkaars belangen verdiepen.”

Er werd kennis gedeeld, ervaringen verteld en visitekaartjes uitgewisseld. “Zo hebben we de stedelijke transformatie weer een stukje verder gebracht”, besloot Jop Fackeldey de avond. “De gesprekken waren geanimeerd, ga daar vooral mee door na vandaag.”