"Als ontwikkelaar heb je niet alleen het antwoord"

We staan voor een enorme woningbouwopgave. Dat betekent dat er in rap tempo extra woningen worden ontwikkeld. En dat gaat niet vanzelf. Projectontwikkelaars zijn bovendien private ondernemingen waar ook winst gemaakt moet worden. “Maar alleen door samenwerken en samenbrengen van publieke en private belangen kunnen we duurzame projecten en gebieden tot ontwikkeling brengen”, bepleit Desirée Uitzetter, NEPROM-voorzitter en directeur Gebiedsontwikkeling bij Bouwfonds Property Development.

Hoe breng je de verschillende belangen samen en bouw je tegelijkertijd aan een evenwichtige samenleving?

“Dat kan commercieel inderdaad een lastige opgave zijn, maar die durven we wel aan. Het gaat hier om een grootschalige woningbouwopgave voor Nederland, groter zelfs dan de Vinex operatie in de jaren ’90. De woningnood is hoog: tot 2030 moeten er ongeveer één miljoen woningen extra gebouwd worden. Daar nemen we verantwoordelijkheid voor. Projectontwikkelaars zijn een essentiële schakel in de bouwketen. Onze drive is om tot betaalbare, duurzame gebiedsontwikkelingen te komen, maar dan wel op een zakelijk efficiënte en financieel verantwoorde wijze. Wij dragen aan de ene kant de risico’s voor grote gebiedsontwikkelingen die soms tientallen jaren duren, terwijl we ons tegelijkertijd verantwoordelijk voelen om de acute woningnood te verlichten. We zijn dan ook blij dat het Kabinet hier in de miljoenennota ook middelen voor vrij maakt. Het mag duidelijk zijn dat de woningnood urgent is en dat er gezien de enorme opgave snel nieuwe plekken in Nederland moeten worden ontwikkeld, die bereikbaar, duurzaam en betaalbaar zijn. Het gaat om de juiste combinatie van wonen, voorzieningen en groen op de juiste plek.”

Hoe kom je tot zo’n gouden combinatie?

“Je moet goed kijken naar de wensen van bewoners, anno 2019 en naar de toekomstige woningvraag. Er bestaat niet één woonwens, de vraag is diverser dan ooit. Er zijn bijvoorbeeld meer starters en ook meer jongere en oudere eenpersoonshuishoudens dan ooit. Er zijn gezinnen die verschillende woonwensen hebben en die ook zeker niet allemaal op dezelfde plek willen wonen. Daar houden we allemaal rekening mee. We moeten op veel plekken bouwen, zowel binnen de huidige contouren van de stad als daarbuiten. Daarbij moet de stad bereikbaar blijven voor iedereen, ook voor een schooljuf en politieman bijvoorbeeld. We streven naar inclusieve steden, waar wonen betaalbaar is en blijft. Onze rol als projectontwikkelaars daarin is ervoor te zorgen dat projecten ook echt uitvoerbaar zijn en dat ze gerealiseerd worden. En dat is geen sinecure, gezien de stapeling van bouwambities. Een nieuwbouwwijk moet tegenwoordig energieleverend zijn, klimaatadaptief, groen, goed bereikbaar en uitgerust met de juiste voorzieningen. Bovendien moet het gezien de urgente woningnood gezien de urgente woningnood van dit moment eigenlijk allemaal sneller worden gebouwd. Het blijft zaak om hier nuchter en zakelijk naar te kijken en permanent de vraag te stellen: hoe krijgen we die mooie plannen uitgevoerd? Als ontwikkelaar heb je natuurlijk niet alléén het antwoord. We zijn permanent in gesprek met bewoners, gemeenten, bouwbedrijven, OV-bedrijven en partijen zoals Staatsbosbeheer. Het is een gezamenlijke inspanning. Met een aantal van deze partners hebben we een strategische alliantie omdat de hiervoor genoemde opgaven voor de toekomst uitdagend en complex zijn. De NOVI-alliantie noemen we die, gericht op Regionale Investeringen (RIA). Samenwerking buiten de eigen sector moét gewoon als je het tot een succes wilt maken.”

U zegt dat het bouwen in de stad complex is, en we verder moeten kijken. Wat bedoelt u daarmee?

“Binnen de bestaande stad bouwen is bij voorbaat complex. Er komt veel meer bij kijken dan alleen maar woningen neerzetten, alleen al omdat er een bestaande omgeving is waar je rekening mee moet houden. Van sommige gemeenten horen we dat zittende bewoners niet willen dat er nog meer wordt bijgebouwd in de stad. Het wordt te vol, het draagvlak voor (nieuw)bouw neemt af. Belangrijk is dat de stad leefbaar blijft, goed blijft functioneren met genoeg aandacht voor een dynamische stedelijke economie en voldoende werkgelegenheid. Het gaat vaak te eng over in of buiten de stad bouwen. Dat vind ik gevaarlijk en komt niet tegemoet aan de echte woonwensen van woningzoekenden. We moeten daarom onze opvatting over ‘de stad’ verbreden.”

Hoe moeten we die opvatting over de stad verbreden?

“Wat is ‘de’ stad? Ik pleit ervoor dat we de invulling van de stad in regionale context beoordelen Dat betekent dat we de stad inclusief de stadsranden als één geheel beschouwen. Het gaat erom dat je een goede mix hebt van wonen, bedrijvigheid, voorzieningen, mobiliteit en groen in een stedelijke regio. Met de huidige discussie over de PAS (Programma Aanpak Stikstof) uitspraak wordt bijvoorbeeld ook duidelijk dat veel plekken rondom de stad die vaak voor het gemak als waardevol groen worden betiteld, plekken zijn waar landbouwbedrijven zitten. Dat is geen waardevol groen en al helemaal geen natuur. Wat mij betreft moeten we eerlijker en voorzichtiger zijn met discussies over de stad versus groen en de woningzoekenden niet vergeten. Nogmaals: laten we dit aanvliegen vanuit een regionaal perspectief.”

Hoe ziet u de energietransitie? En wat voor rol speelt u daar als projectontwikkelaar in? Durft u ook hier voorop te lopen?

“Ja. Sterker nog, dat doen wel al heel lang als NEPROM. Sinds 2008 zitten we met verschillende partners in het Lente Akkoord. Tot 2015 was de ambitie om de nieuwbouw 50 procent energiezuiniger te laten zijn. Dat is ruimschoots gehaald. Het vervolg hierop is het ZEN platform waarin we nog meer focus leggen op de uiteindelijke bewoner door in te zetten op comfort, betaalbaarheid en gezondheid. Zo wordt energie niet langer een kostenpost, maar juist een ‘unique buying point’ voor de consument. ZEN staat voor Zeer Energiezuinige Nieuwbouw, met als inzet dat nieuwe woningen van bijna energieneutraal (BENG) energieleverend worden. En de bewoner staat daarin centraal. Kunnen we woonplezier en -comfort verhogen en tegelijk de energierekening verlagen? En hoe doen we dat? Dat is de hamvraag. En die opgave hebben we anno 2019 voor de nieuwbouw zo goed als opgelost.”

In de woningen die u bouwt leven verschillende doelgroepen. Hoe ga je om met maatschappelijke uitdagingen zoals migranten en gemixte woonwijken?

“We ontwikkelen woonwijken zoveel mogelijk in samenspraak met toekomstige bewoners, in de vorm van participatie of co-creatie. Ons doel daarbij is om aantrekkelijke wijken te creëren waar mensen zich thuis voelen en waarin mensen zich kunnen ontplooien. De ontwikkeling van de openbare ruimte is dan heel belangrijk. In en om het huis moet een bewoner zich veilig en thuis voelen. En we willen ervoor zorgen dat mensen een wooncarrière kunnen maken in zo’n wijk, stappen kunnen maken. Ook zetten we in op meer betrokkenheid en sociale cohesie onder en tussen bewoners. In de ontwikkelfase zijn we zoveel mogelijk in gesprek met inwoners over hun wensen op gebied van hun huis en de wijk.”

Wat wilt u gaan delen in uw last lecture op de Dag van de Stad?

“Eigenlijk wil ik het vooral hebben over samenwerking in de keten van project- en gebiedsontwikkeling, om de woningopgave te laten slagen. Ik zie een enorme drive bij ambtenaren, projectontwikkelaars maar ook bij bouwers, beleggers en architecten om mooie woonwijken te creëren. We zijn daarin allemaal welwillend. Als voorzitter van de NEPROM wil ik dan ook een Coalition of the Willing vormen met partijen die nieuwe duurzame steden willen maken. Samen optrekken is de enige optie. We moeten de traditionele grenzen tussen private en publieke organisaties daarbij loslaten en de verantwoordelijkheid samen oppakken. Met die gedachte wil ik de zaal prikkelen op 28 oktober.”

Dit interview verscheen eerder op de website van Agenda Stad