Financiële problemen ombuigen tot oplossingsrichtingen

De transformatie van bestaande gebieden is een ingewikkeld proces. Vaak heb je te maken met verschillende eigenaren die allemaal verschillende belangen hebben. En nu de gemeente minder snel de portemonnee trekt, zijn collectieve voorinvesteringen nog belangrijker. Hoe krijg je al verschillende partijen op één lijn en de transformatie financieel voor elkaar? Met een sterke strategie waarin publieke en private investeerders elkaar vinden, en met financieel én maatschappelijk rendement. De City Deal Binnenstedelijk Bouwen & Transformatie geeft het stappenplan.

Bij binnenstedelijke gebiedstransformaties zijn vaak grote voorinvesteringen nodig. Doordat gemeenten minder vaak een actief grondbeleid voeren, moeten private partijen vaker bereid zijn te investeren. Probleem is alleen dat er bij een oud haventerrein of kantoorpark vaak versnipperd grondbezit is. Daardoor heb je te maken met verschillende belangen en situaties. Hoe krijg je die financiering dan voor elkaar? “Om te weten waar je de oplossing kunt vinden, moet je eerst weten welke problemen er spelen”, zegt Damo Holt van adviesbureau Rebel. “Vaak draait het erom mensen weer samen in gesprek te brengen, op een normale manier. Dus door zonder de ellende uit het verleden samen te kijken naar een frisse toekomst.”

In vijf stappen naar een oplossing

De City Deal heeft een stappenplan ontwikkeld om die oude problemen om te buigen naar frisse oplossingsrichtingen:

Stap 1: Begrijpen van de casus
Stel jezelf eerst een paar kaderstellende vragen, zoals: waarom is transformatie nodig? Wat is het maatschappelijk belang? Wat zijn de grondeigendomsposities en wat willen de huidige eigenaren?

Stap 2: Scherpstellen van de marktsituatie
Elke gebiedstransformatie heeft te maken met vraag en aanbod op de markt. Bedenk hoe kansrijk de transformatie is vanuit marktperspectief. Hoe zit het met de commerciële potentie en urgentie?

Stap 3: Uitwerken precieze problematiek
Hoe scoort het gebied op een aantal financieel-economische kerncriteria: wat is het maatschappelijk rendement? Wat is de verhouding tussen de beoogde kosten en opbrengsten? En wat is de investeringscapaciteit; willen partijen voldoende investeren?

Stap 4: Concretiseren oplossingsrichtingen
Afhankelijk van waar het probleem precies zit, bijvoorbeeld ontbrekende investeringscapaciteit of slechte businesscase, kan de gemeente een specifieke aanpak overwegen (zie figuur 1).

Stap 5: Wie kan wat doen?
Afhankelijk van het type ingreep, gaan de projectpartijen aan de slag: moet de basis op orde? Is aanpassing van beleid-, wet- en regelgeving nodig? Welke financiële opties moeten uitgewerkt worden? Of is er flankerend beleid nodig?

Investeren met een revolverend investeringsfonds

Vanuit de City Deal Binnenstedelijk Bouwen & Transformatie is er gezocht naar nieuwe financieel-economische arrangementen. Een nieuw innoverend instrument is bijvoorbeeld de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU), opgericht door de provincie Utrecht in 2011. De zelfstandige uitvoeringsorganisatie voert het publiek beleid uit, maar heeft een grotere vrijheid van handelen dan de provincie. De OMU financiert met een revolverend investeringsfonds van 15 miljoen euro de meeste lastige herstructurerings- en transformatieprojecten van (leegstaande) bedrijfsobjecten en kantoorgebouwen. Waar andere financiers afhaken, stapt OMU in. Het staat tussen de overheid en marktpartijen in en vormt dus geen concurrentie voor de markt, maar biedt ook geen subsidies. “Ieder voorstel moet marktconform zijn, want we willen ons fonds in stand houden”, zegt Cees Busscher (OMU). “En dat lukt tot op heden.”