Aanbesteden doe je op partner, niet op plan

Natuurlijk is de transformatie van stedelijke gebieden een ingewikkelde opgave. Maar dat betekent niet dat je als overheid een complexe tender met een vrijwel onrealistische aanvraag hoeft uit te zetten. Aanbestedingsexpert Roger Kersten van AKRO legt uit dat overheden bij Europese aanbestedingen geen plan moeten zoeken, maar de juiste private partner. Zo vond de gemeente Rijswijk ook de juiste partner voor de ontwikkeling van RijswijkBuiten.

“Tenderen is in toenemende mate een belemmering voor ambities”, start Kersten. “De sector betaalt zich blauw aan het deelnemen aan tenders, en ook de overheid is veel tijd en geld kwijt aan het begeleiden en uitvoeren van tenders.” Uit onderzoek van Deloitte blijkt dat de tenderkosten in de bouw jaarlijks 500 tot 700 miljoen euro bedragen – ongeveer de winstmarge van de bouwsector van Nederland. Maar dat geld leidt niet tot betere plannen, meent Kersten. “De race tot de bodem levert niet de beste resultaten op, want je wint alleen als je de beste aanbieding hebt. Dus je moet altijd je nek net iets verder uitsteken dan de concurrentie. Dat doe je door toch ergens te bezuinigen of optimaliseren. En dat gaat niet altijd goed; denk aan de plaspauze van buschauffeurs die onder aanbestedingsdruk eruit moest.”
Bovendien zijn marktpartijen nu selectiever doordat het beter gaat met de markt. Is de tender te complex? Zijn de risico’s of kosten te hoog? Dan doen ze niet mee of stappen onderweg uit. “Dan zit je in de procedure gevangen en vervalt de hele marktwerking”, aldus Kersten.

Contracteren op vertrouwen

Europees aanbesteden moet anders bij complexe projecten, vindt de aanbestedingsexpert. “Publieke en private belangen liggen teveel in elkaars verlengde. Die belangen kun je niet vasttimmeren in de aanvraag; je moet samen verkennen wat je voor elkaar kunt betekenen. Dat betekent dat je niet op zoek moet naar een plan, maar naar een partner met wie je op een transparante manier aan de knoppen gaat draaien.” Momenteel werkt Kersten daarvoor aan een nieuwe versie van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, met tips voor de selectie van marktpartijen.

Aanbesteden op partner

Voor de nieuwe wijk RijswijkBuiten schreef de gemeente Rijswijk een aanbesteding uit voor een partner en niet voor een plan. Volgens Jan Brugman, locatiedirecteur gebiedsontwikkeling RijswijkBuiten, kwam dat inzicht nadat hij marktpartijen consulteerde. “Voordat we de aanvraag opstelden, heb ik eerst ondernemers gevraagd te reageren op ons masterplan. Wat bleek? In crisistijd konden we niet vragen of een partij voor eigen risico grondposities wilde kopen. De gemeente bleef dus honderd procent eigenaar van het gebied, maar zocht de juiste partner voor een meerjarige, duurzame ontwikkeling.”
De aanvraag van Rijswijk was een bouwclaim met entreebedrag en rentebetaling. “Degene met de juiste visie op ons plan mocht 250 woningen bouwen. Doe je het goed? Dan mag je er nog 250 bij bouwen. Als prikkel betaal je rente over de geprognotiseerde grondwaarde. En als je het goed doet, krijg je die rente weer terug. Dat werkte. Inmiddels hebben we 1.300 woningen en bouwen we groen en duurzaam verder.”