Werken aan een succesvolle werk-woonstad aan de Schieoevers in Delft

Functiemenging van wonen en werken is vaak het uitgangspunt bij gebiedstransformatie. Maar sturen op de juiste match tussen woningen en diverse soorten bedrijfsruimtes is niet eenvoudig. Hoe zorg je voor behoud van stadsverzorgende bedrijven en hoe geef je innovatieve startups een plek om door te groeien? Bij de Schieoevers in Delft zoekt de gemeente actief en langdurig de samenwerking met Bedrijvenkring Schieoevers (BKS) en ontwikkelaars.

Delft groeide vanaf de middeleeuwen uit van handelsstad tot centrum van kennis en industrie. Aan de oevers van de Schie vestigden zich diverse bedrijven en met de oprichting van de Koninklijke Academie (nu TU Delft) kreeg de stad een blijvend technologisch profiel. Momenteel is de TU Delft Campus een wereldwijd gerenommeerd academisch cluster met focus op Quantum, Robotics, Aerospace, Energy en Health. Schieoevers Noord staat aan de vooravond van de gebiedsontwikkelingen Kabeldistrict en Nieuwe Haven en op Schieoevers Zuid wordt ingezet op het intensiever benutten van de industriefunctie. Samen met Delftechpark vormen de universiteitscampus en Schieoevers het Innovatiedistrict Delft. Naast de naam van dat gebied is dit ook de naam van het samenwerkingsverband tussen de gemeente Delft, Provincie Zuid-Holland, Bedrijvenkring Schieoevers, TU Delft en de Metropoolregio Rotterdam Den haag (MRDH).

Prijswinnende innovaties

Tot enkele jaren geleden lagen de TU Delft en Schieoevers met de rug naar elkaar toe, met de Rotterdamseweg als barrière. Door beide gebieden in samenhang te ontwikkelen, komt er meer openheid en verbinding. Deze combinatie biedt grote kansen voor bedrijven met innovaties van studenten, zoals de prijswinnende zonnepaneelracewagens. Eit Hasker, stedenbouwkundige van de gemeente Delft: ‘Langs de Rotterdamseweg zien we steeds meer voorbeelden van ontwikkelingen die zijn gericht op het stimuleren van ontmoeting tussen deze twee werelden. Denk aan de nieuwbouw van Octatube, de ontwikkeling van fieldlab SAM XL en de ontwikkeling van de Terminal als innovatiehub. Dit past bij de ambities voor MAAKstad Schieoevers waarin we inzetten op een gemengd werk-woongebied.’

De plannen voor MAAKstad Schieoevers groeien stap voor stap. Na een ontwikkelplan uit 2019 volgde in 2021 een ruimtelijk kwaliteitskader. Daarin is voor deelgebieden vastgelegd wat de ambities zijn voor de verhoudingen tussen werken, wonen en voorzieningen. Dit is sturend voor de ontwikkelaars die hier grondposities hebben en plannen maken. Daarbij wordt in de periode tot 2030 primair ingezet op de ontwikkeling van drie gebieden: het Kabeldistrict, de Nieuwe Haven en Station Delft Campus. Daarna ligt het nog open, wat een meer organische gebiedsontwikkeling mogelijk maakt.

Placemaking in fabriekshallen

Binnen Schieoevers Noord is het Kabeldistrict het ultieme voorbeeld van de gemengde ontwikkeling die wordt nagestreefd. Op de locatie van het Kabeldistrict combineerde de Nederlandse Kabelfabriek (NKF) vroeger research & development met productie in de fabriekshallen. Dit betekende dus werkgelegenheid voor zowel theoretisch als praktisch geschoolde mensen. Begin van deze eeuw sloot de fabriek op deze locatie haar deuren, waarna diverse bedrijven zich in de fabriekshallen vestigden. Deze fabriekshallen zullen op den duur worden gesloopt, hoewel industriële elementen onderdeel blijven van de nieuwe stadswijk. Tot die tijd bieden de grote hallen ruimte aan innovatieve en creatieve bedrijven. In de fabriekshallen zitten bijvoorbeeld een bierbrouwer, klimhal en een theater. Maar ook diverse kennisintensieve startups. De reuring die dat met zich meebrengt, speelt een belangrijke rol bij de placemaking van het gebied. Kabeldistrict moet een gemengde werk-woonstad worden met qua bedrijvigheid een focus op hightech systems and materials (HTSM). Op deze doelgroep zet de ontwikkelaar ook in bij het huidige KD Lab. Met modulaire en herbruikbare systemen zijn hier bedrijfsunits gemaakt. De huidige grote binnenplaats wordt in de gebiedsontwikkeling getransformeerd tot het bruisende hart van de wijk.

‘Kabeldistrict is nu al een belangrijke plek voor startups en scale-ups’, zegt Hans Gennotte, coördinator economie bij de gemeente Delft. ‘Maar het wordt na de transformatie ook heel dichtbevolkt, dus er moeten keuzes worden gemaakt. Een deel van de bedrijvigheid die nu in de fabriekshallen zit, kan daar op termijn niet blijven vanwege de milieuregels die zijn opgenomen in het omgevingsplan. Voor een aantal kennisintensieve bedrijven die veel milieuruimte nodig hebben, biedt het bedrijventerrein Schieoevers Zuid dan wellicht een oplossing. Daar gaan we aan de slag met het beter benutten van het terrein om meer ruimte te bieden aan (middel)grote maakbedrijven die passen bij de ambities van het Innovatiedistrict Delft. Dit draagt bij aan de verdere ontwikkeling van het ecosysteem in Delft.’

Delft MAAKT Ruimte

Afstemming met huidige bedrijven aan de Schieoevers is cruciaal voor het succes. Daar weet Gilbert Bal als adviseur van de Bedrijvenkring Schieoevers (BKS) alles van. ‘De bedrijvenkring heeft een actief bestuur en meer dan 180 leden in het gebied. De betrokkenheid van deze leden is met de planvorming voor het gebied sterk vergroot. De bedrijven leveren daaraan ook een belangrijke bijdrage. Uitgangspunt vormt een in 2017 opgestelde economische visie waarbij is ingezet op het koesteren van bestaande bedrijvigheid, omgevingskwaliteiten en milieuruimte en het stimuleren van kennis, innovatie, duurzaamheid en werkgelegenheid. Deze visie vormde de basis voor een convenant tussen BKS en gemeente over de ruimtelijk-economische ontwikkeling van het gebied. Logischerwijs was BKS ook een van de vijf initiators van de samenwerking in het Innovatiedistrict Delft’.

Om toekomstplannen op te halen bij bedrijven en koudwatervrees weg te nemen bij ontwikkelaars en vastgoedeigenaren, organiseert BKS samen met de gemeente Delft en de TU Delft Campusorganisatie ‘Delft MAAKT Ruimte’. Onder deze koepel vinden diverse bijeenkomsten plaats om ontwikkelaars en eigenaren te inspireren met voorbeelden van collega’s. Ook is er er jaarlijks een evenement waar innovatieve startups en scale-ups in contact komen met ontwikkelaars en eigenaren van bedrijfspanden in Delft. ‘We stimuleren de innovatieve maakindustrie door vraag en aanbod met elkaar in contact te brengen’, zegt Gilbert Bal. ‘Deze stimulering heeft al geleid tot diverse succesvolle matches. Voorbeeld is de transformatie van een grote caravanhandel tot innovatiehub met Hogeschool Inholland en scale-up Tree Composites als drager. Deze locatie heet inmiddels de Terminal en zal binnenkort verder als locatie voor bedrijven worden ontwikkeld.’

Kansrijke verplaatsingen

De transformatie van het Kabeldistrict staat nog in de startblokken. Zodra de Raad van State een uitspraak heeft gedaan over het bestemmingsplan is duidelijk hoe de ontwikkeling vorm kan krijgen. De gemeente heeft met de anterieure overeenkomst en het bestemmingsplan belangrijke instrumenten ingezet om de gewenste ontwikkeling van een werk-woongebied tot stand te brengen. Daarnaast wordt vanuit het ruimtelijk kwaliteitskader ingezet op het borgen van voldoende ruimtelijke kwaliteit en vindt er tussen ontwikkelaar en gemeente continu afstemming plaats over kansrijke verplaatsingen. Op die manier kan ook al vooruitlopend op de vaststelling van een onherroepelijk bestemmingsplan de gewenste ontwikkeling worden gestimuleerd.