De 100-dagenaanpak als woningbouwversneller

Woningbouwprojecten kennen vaak een lange aanlooptijd – gemiddeld zeven tot tien jaar tussen de eerste plannen en realisatie wordt wel gezegd. Positief gesteld kun je dus veel tijdwinst boeken als je dat proces slimmer en efficiënter kunt organiseren. Bij de zogeheten 100-dagenaanpak lijkt dat te lukken; onder meer in Roosendaal zijn de ervaringen zeer positief.

Door Michiel Smit

Het oplossen van ‘de woningcrisis’ staat al jaren hoog op de politieke agenda en wordt ook door burgers als een topprioriteit gezien. Het versnellen van de woningbouw is een van de mogelijke oplossingen. Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Er zijn allerlei redenen waardoor woningbouwplannen kunnen stokken: te weinig mensen om het werk te doen, stikstofregels of slepende procedures bij de Raad van State om er maar een paar te noemen. Het zijn vertragende factoren waarvan de oorzaken in wezen buiten het woningbouwdomein liggen.

Maar er is ook een factor waar de direct betrokkenen wel wat aan kunnen doen: de samenwerkingsvorm en de onderliggende processen. Soms duren dingen langer dan nodig. Dat zorgt niet alleen voor een langere bouwtijd, maar doet ook iets met de spirit in het samenwerkingsverband. Reden genoeg dus om te kijken of dat niet anders kan.

Een sneller en efficiënter ontwikkelproces

Silver Power, dat zich richt op het ruimtelijk domein heeft daartoe de 100-dagenaanpak ontwikkeld. Deze aanpak is vooral gericht op de voorkant van het ontwikkelproces om dit sneller en efficiënter te laten verlopen. Een aantal dingen gaat daarbij anders dan normaal. Op de eerste plaats de beperkte termijn – ongeveer honderd dagen – om te bepalen of het plan kansrijk is om versneld te realiseren. In die honderd dagen gaan de projectmanager, beleidsambtenaren en betrokkenen van de gemeente en de ontwikkelaars een intensief traject met workshops in, ondersteund door adviesbureaus op het gebied van stedenbouw/landschap en planologie. Voor een gedeeld en gedragen inzicht is het belangrijk dat alle genodigden daarbij aanwezig zijn; daar zullen soms wel agenda’s voor moeten worden schoongeveegd.

De aanpak begint met het opstellen van een intentieovereenkomst, ook wel Letter of Intent genoemd. Hierin wordt bepaald hoe het zoekproces verloopt en hoe de kosten worden verdeeld tussen de partijen. De insteek is van meet af aan vrij breed: niet alleen stedenbouwkundige verkenningen maar ook de planologische onderzoeken bijvoorbeeld. Het voordeel is dat vanzelf alle mogelijk aspecten van een initiatief – en dus ook de showstoppers – in beeld komen. Een ander punt: gemeentelijke planprocedures worden parallel doolropen in plaats van achter elkaar. Dat vergroot weliswaar het risico dat procedures nodeloos zijn opgestart als ergens een stoplicht op rood staat, maar levert aanzienlijke tijdwinst op als er geen procedurele hobbels zijn.

‘Go’ of ‘no go’

Een positieve uitkomst van de verkenning (‘go’) eindigt met een gebiedsperspectief en een globale kaderstelling. Bij een ‘no go’ gaat de stekker uit de versnellingsoperatie. Dat kan teleurstelling oproepen bij de betrokkenen, maar geeft wel duidelijkheid en voorkomt dat het project in een later stadium, met meer investeringen en verwachtingen, tot stilstand komt.

Als het plan wel kansrijk wordt bevonden om ‘in de versnelling’ te gaan, volgt een periode van ongeveer tweehonderd dagen waarin wordt gewerkt aan een ontwikkelvisie. Gemeente en marktpartijen zorgen in deze periode voor inhoudelijke scherpte en bestuurlijke verankering, zodat het project kan worden opgepakt binnen de reguliere gemeentelijke processen. In deze fase start ook de participatie.

Praktijkvoorbeeld | Verkenning voor Wouwse Weide

De gemeente Roosendaal heeft samen met ontwikkelingscombinatie Van Agtmaal / Maas-Jacobs en ontwerpbureau Urban Jazz en planologisch bureau RHO deze experimentele werkvorm doorlopen voor het project Wouwse Weide (250-300 woningen) en heeft zeer positieve ervaringen opgedaan. Maar het is natuurlijk geen toverformule, het is eerder een aanjager van cultuurverandering in de organisatie en het aanscherpen van prioriteiten. Want door het ene project naar voren te halen, worden andere projecten uitgesteld.

En het vraagt aanpassingen in de houding van mensen en werkprocessen. Je moet daar binnen de gemeente wel de handen voor op elkaar zien te krijgen. Het intensieve workshoptraject zal niet iedereen direct bevallen. Bovendien moet je in deze fase alle mogelijke plannen en bezwaren binnen de gemeente goed in beeld hebben. In het geval van Roosendaal is een goede basis gelegd door de mogelijkheden en wensen voor ontwikkellocaties in de dorpen systematisch in kaart te brengen met de visie ‘Wonen in & om de dorpen’. Deze en andere inzichten zijn ingebracht tijdens de workshops en verwerkt in het gebiedsperspectief.

Passend mandaat

De samenwerkende partijen moeten daarnaast voor een passend mandaat in het ‘100-dagenteam‘ zorgen: niet voor ieder wissewasje ruggenspraak hoeven te plegen. En als ruggenspraak toch nodig is, dan is een helder beslismodel nodig dat direct en nauwkeurig duidelijk maakt waar het over gaat, wie de knoop moeten doorhakken en wat werkbare oplossingen zijn. Een ander punt om speciaal op te letten: zorg voor goede en voldoende projectassistenten, want de afstemming is omvangrijker en complexer dan bij reguliere planprocessen.

Gemeenten die met hun samenwerkingspartners deze uitdagingen aan willen gaan en daarin slagen, kunnen de woningbouw aanzienlijk versnellen met de 100-dagenaanpak. Roosendaal is er in elk geval goed mee opgeschoten: er ligt inmiddels een concept-omgevingsplan voor Wouwse Weide dat binnenkort wordt ter vaststelling naar de gemeenteraad gaat. Maar dat is niet de enige winst. Belangrijker is wellicht dat het iets doet met de sfeer en cultuur in de groep. Er ontstaat een versterkt gevoel van gedeelde verantwoordelijkheid en betrokkenheid, wat uiteindelijk leidt tot meer vertrouwen en slagvaardigheid.

Snel straatnamen aanvragen voor een stroomaansluiting

De voordelen die dit plan oplevert, zijn misschien niet altijd heel duidelijk te onderscheiden, maar soms ook wel. Zo werd bij Wouwse Weide gesignaleerd dat het tijd was om een aanvraag te doen voor aansluiting op het stroomnet. Maar dat kan alleen als er een adres bekend is en de straatnamen waren nog niet vastgesteld. Dat zou normaal gesproken flink wat tijd kosten: de straatnamencommissie moet onder meer advies inwinnen van een heemkundekring en besluiten nemen in een aparte zitting. Maar door snel voor een lijst te zorgen op grond van wat al bekend was, konden er toch snel besluiten worden genomen en is voorkomen dat de stroomaansluiting voor vertraging zou zorgen. Zonder deze hechte en gedreven samenwerking was dat naar alle waarschijnlijkheid niet gelukt.

Roosendaal wil door deze gunstige ervaringen graag verder met deze aanpak, al zal dat niet overal kunnen – prioriteiten stellen is immers een van de voorwaarden. Maar voor de nieuw ontwikkelgebieden, zoals het stationsgebied en Centrum West, wordt de 100-dagenaanpak en het parallel plannen weer gehanteerd. En ook de ontwikkelcombinatie wil de aanpak graag voortzetten. Naast planversnelling en een hechtere samenwerking is de ontwikkelaar blij met de gestandaardiseerde werkwijze die op deze manier ontstaat. En doordat de provincie Noord-Brabant standaarddocumenten heeft ontwikkeld voor deze samenwerkingsvorm – denk aan een model anterieure overeenkomst voor kostenverhaal – reikt dit effect verder dan Roosendaal.