Amsterdam pauzeert transformatie Amstel III om te sturen op ‘complete stad’
Gebiedsontwikkeling Amstel III in Amsterdam verandert van kantorenlocatie naar een gemengd stedelijk gebied met circa 15.000 nieuwe woningen. Door de marktontwikkelingen komt de nadruk steeds meer op woningbouw te liggen. Dit gaat ten koste van de ruimte voor kantoren en maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Het gebied kan daarmee uit balans raken. Reden voor de gemeente om de ontwikkeling van Amstel III te pauzeren en te onderzoeken hoe verder. Adviesbureau Sweco reikt tips aan om een passend voorzieningenprogramma te realiseren door adaptief te programmeren.
Door Jontsje Fennema
Zo stuurt Amsterdam op een evenwichtige ontwikkeling van Amstel III
- Door gewijzigde marktomstandigheden willen marktpartijen in gebiedsontwikkeling Amstel III 5.000 meer woningen realiseren dan gepland. Hierdoor komt het benodigde programma maatschappelijke voorzieningen en kantoorruimte onder druk te staan.
- De gemeente Amsterdam kiest er daarom voor om de transformatie van Amstel III te pauzeren en eerst goed te onderzoeken hoe het gebied zich evenwichtig kan ontwikkelen; zodat wonen, werken, voorzieningen, sport en groen er straks in balans zijn.
- De gemeente Amsterdam ziet dat ontwikkelaars met een sterk lokaal netwerk in staat zijn om lokale partijen en ondernemers in te zetten bij de invulling van voorzieningen en kantoormeters.
- Adviesbureau Sweco pleit voor maatwerk. Zij zien dat niet iedere voorziening op iedere plek noodzakelijk is en adviseren om goed te kijken naar beoogde doelgroepen.
Transformatiegebied Amstel III
Amstel III is een deelgebied binnen Amsterdam Zuidoost waar de gemeente ruimte biedt om 15.000 woningen te realiseren. Jonel Nugteren, senior programmamanager Amstel III, vertelt dat het stukje Amsterdam lang niet op de radar stond: “Het gebied was een monofunctioneel kantorenpark uit de jaren 80 dat door jaren van leegstand sterk verloederd was. In nauwe afstemming met marktpartijen is vervolgens een ontwikkelperspectief gecreëerd waarin het gebied kan transformeren naar een gemengde stadswijk. De bestaande kavels lenen zich goed voor een stevige verdichting, meestal op basis van sloop-nieuwbouw.” In 2017 kwam de ontwikkeling op stoom. Er moest niet alleen ruimte zijn voor wonen, maar ook voor kantoren, voorzieningen, groen en mogelijkheden voor sport en speelplekken.
Omdat de gemeente Amsterdam geen eigen grond bezit, is zij afhankelijk van grondeigenaren. Gelukkig tonen veel partijen interesse om hun kantoorpand te transformeren. De gemeente zet in op samenwerking om de ontwikkeling rond te krijgen. “Het gaat behoorlijk goed", stelt Nugteren. “Binnenkort verwachten we de volgende 2500 nieuwe bewoners en we proberen in gesprekken met ontwikkelaars een goed gemengd programma voor elkaar te krijgen". Erg trots is Nugteren op de ontwikkeling van het Hondsrugpark, op de plek waar nu nog een vierbaansweg het gebied doorkruist.
De woningen in aanbouw kenmerken zich door het grote aandeel huurwoningen (91%) en een klein deel koopwoningen (9%). De verdeling van de huurwoningen betreft 40% sociale huur, 40% middelhuur en 20% vrije sector. "Het zijn voornamelijk kleine appartementen geworden. Onze gemeente probeert verschillende doelgroepen in het gebied te huisvesten; het lukt ons te sturen op gemiddelde woninggroottes van resp. 45, 55 en70m2.
Sturen op de complete en vitale stad
De afgelopen jaren kwam de gebiedsontwikkeling in Amstel III op gang en anno 2025 vragen Nugteren en zijn team zich af: kun je ook te veel woningen bouwen? “Dat is misschien een gekke vraag in deze tijden van woningnood, maar het aantal woningen is veel hoger dan we hadden verwacht”. Dit kwam vooral door de veranderende markt voor kantoren. “Zo sterk verdichten kan alleen als je ook voldoende ruimte voor voorzieningen, groen en sport hebt”, stelt Nugteren.
De Rekenkamer Amsterdam-Zaanstad bracht in april 2025 onderzoek uit naar Amstel III. Zij roept op meer aandacht te besteden aan het realiseren van de complete en vitale stad. Daarvoor moeten de maatschappelijke en economische voorzieningen en werkgelegenheid wel meegroeien. Daarom maakt de gebiedsontwikkeling nu even pas op de plaats. “We pauzeren om goed te bedenken hoe we voldoende voorzieningen en ruimte voor werk gaan realiseren.” Het gaat namelijk niet goed met de beoogde balans tussen wonen, werken en voorzieningen. Met moeite hebben we twee locaties voor scholen gevonden, er moeten er in totaal vijf een plek krijgen. Ook is de ruimtereservering voor groen en sport lastig en moeten we een antwoord vinden op de afnemende interesse in kantooroppervlakte. Het realiseren van een gezonde balans tussen woningen, voorzieningen en werkgelegenheid is ook een financieel vraagstuk, omdat er veel voorinvesteringen nodig zijn. Nugteren: “De grondexploitatie is hier niet op berekend, dus we moeten op zoek naar andere oplossingen."
Er zijn ook successen te melden. Ontwikkelaars zijn erg betrokken bij het gebied en proberen zoveel mogelijk lokale partijen en ondernemers in te zetten bij de invulling van voorzieningen en kantoormeters in de nieuwbouw. “Zo kan het dus ook”, stelt Nugteren.
Mogelijke oplossingsrichtingen
Pim Steenbergen en Astrid Potemans, adviseurs Gebiedsontwikkeling & Economie bij Sweco, presenteren enkele praktijklessen die mogelijk kunnen helpen bij het adaptief programmeren. Zij pleiten vooral voor maatwerk in de programmering van voorzieningen; niet alles hoeft overal.
Vijf lessen van Sweco
- Denk niet alleen woningaantallen maar ook in inwoners en doelgroepen. In Laakhavens (Den Haag) bleek dat de kleine woningen voor een ander type inwoner zouden zorgen. Dit betekende dat er mensen met minder kinderen in het gebied kwamen wonen en dus minder basisscholen nodig zijn. Weet dus voor wie je bouwt.
- Staar je bij het inpassen van voorzieningen niet blind op de plint. Zo bleek in Laakhavens een kinderdagverblijf met buitenruimte ook op een verdieping mogelijk. Net als bedrijfsruimte waardoor een bierbrouwerij kon opereren vanuit een 6e etage.
- Niet alles hoeft worden opgelost op het plot. Kijk voorbij de grenzen van je plangebied. We denken nog te vaak in wijken en buurten. Misschien kunnen de kantoorlocaties geclusterd blijven rondom knooppunten en hoeft niet ieder gebied een creatieve broedplaats te krijgen.
- Kantelpunten en ontwikkelpaden. Bedenk vooraf wat kritieke aantallen voor te realiseren voorzieningen of go-no-go momenten zijn. En beslis welke ontwikkelpaden daarbij passen. Zo kun je vanaf een bepaald aantal inwoners opeens specifieke voorzieningen realiseren. Dit is een constant proces van monitoren en keuzes maken.
- Blijf flexibel. In het begin van de planfase hoef je de programmering nog niet te detailleren. Bedenk wat je in ieder geval nodig hebt in de eerste fase om een succesvolle gebiedsontwikkeling te realiseren. Maak ruimtereserveringen en vul in een later stadium pas de plinten of pleinen in.
Ook interessant
- Een artikel over financieringsmogelijkheden voor maatschappelijke voorzieningen.
- Een artikel met tips om te werken met referentienormen.
- De ontwikkelstrategie van de gemeente Amsterdam richting 2035, waarbij zij zich richten op de complete stad.
