Open boeken als versneller in gebiedsontwikkeling
Jaarlijks moeten in Nederland circa 100.000 nieuwe woningen worden gebouwd, waarvan tweederde betaalbaar en 30% sociaal. Zo’n omvangrijke opgave vraagt niet alleen om middelen en uitvoeringskracht, maar vooral om effectieve samenwerking. Het door Aedes en Neprom ontwikkelde gespreksinstrument open boeken ondersteunt het samenwerkingsproces tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen door financiële openheid en gezamenlijke uitgangspunten inzichtelijk te maken.
Door Machteld Hooyman
Vijf tips voor wie met open boeken wil starten
- Zet zelf de eerste stap – openheid werkt alleen wanneer één partij het initiatief neemt.
- Investeer in de relatie – fysiek bij elkaar komen helpt meer dan welk model dan ook.
- Maak belangen en risico’s expliciet – laat elkaar hardop elkaars belangen en risico’s verwoorden.
- Gebruik het gespreksinstrument “open boeken” als middel, niet als waarheid – het gesprek is belangrijker dan het Excelblad.
- Zorg voor een goede procesbegeleider – iemand die zowel inhoud als dynamiek bewaakt.
Samenwerken met open boeken
Job Borggreve, belangenbehartiger bij Aedes, was betrokken bij het opstellen van leidende principes die de samenwerking tussen corporaties en ontwikkelaars lokaal moeten versterken. Volgens hem kan het instrument “open boeken” daarin een belangrijke rol spelen. Het dwingt partijen tot onderlinge transparantie, gedeelde risicoafweging en inzicht in kostenstructuren. Borggreve: “Het is geen vervanging van eigen rekenmethodes, maar een basismodel dat partijen gezamenlijk invullen om te bepalen of een project haalbaar is en waar bijgestuurd kan worden.”
Toch blijkt toepassing in de praktijk niet altijd eenvoudig. Praktijkvoorbeelden uit Leusden en Vlaardingen laten zien welke kansen het instrument biedt, maar ook welke valkuilen aandacht vragen.
Praktijkvoorbeeld – Uitbreiding winkelcentrum De Biezenkamp in Leusden
In Leusden werkten gemeente, woningbouwcorporatie en ontwikkelaar samen aan de uitbreiding van het winkelcentrum De Biezenkamp. Dit betrof een toevoeging van nieuwe (sociale) woningen, winkels en een basisschool. In het oorspronkelijke plan zou de ontwikkelaar alle gronden kopen en een private grondexploitatie voeren. Tijdens de financiële crisis rond 2009 kwam de ontwikkelaar echter in de problemen. De ontwikkelaar kampte met liquiditeitsproblemen en meldde dat de grond- en vastgoedexploitatie zwaar negatief stond.
Theo Stauttener, partner Stadkwadraat vertelt: “De gemeente en corporatie wilden inzicht in de cijfers, en wij werden gevraagd een second opinion uit te voeren en een oplossing te zoeken”. Een belangrijke stap was het herpositioneren van rollen: de gemeente ging van faciliteren naar het voeren van de grondexploitatie en kocht zelf de gronden, gefinancierd tegen een lage BNG-rente. De ontwikkelaar betaalde de gemeente een optievergoeding (5%) en kon daardoor verder bouwen. Dit creëerde liquiditeit, maakte de realisatie van de school mét sociale woningen erboven mogelijk en zette de gebiedsontwikkeling weer in beweging.
Door deze openboekbenadering ontstond wederzijds begrip en het vertrouwen om alternatieven te onderzoeken. Stauttener: “Wat ik hiervan heb geleerd is, wat het probleem voor de één is, in dit geval de financiering voor de ontwikkelaar, blijkt geen probleem voor de ander te zijn, in dit geval de gemeente. Als je dat ziet dan ontstaat er eigenlijk één grote kans!”
Praktijkvoorbeeld – Herstructurering Zuidbuurt in Vlaardingen
De herstructurering van de Zuidbuurt in Vlaardingen is een gezamenlijke opgave van de gemeente Vlaardingen, woningcorporatie Waterweg Wonen en ontwikkelaar ERA Contour. De wijk maakt deel uit van de Westwijk, een gebied binnen het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid, en kent verouderde woningen, erfpachtconstructies en complexe financiële uitdagingen.
Hermyn Bonnema, Programmamanager Wonen van de gemeente Vlaardingen “We hebben een lange traditie van samenwerking in Vlaardingen tussen de gemeente en de corporatie. We moeten er samen uitkomen om die herstructurering in de Westwijken mogelijk te maken.” Zo startten de twee partijen vanaf 2022 een partnerselectie om een marktpartij te vinden die niet alleen de haalbaarheid kon onderzoeken, maar ook het vervolgtraject kon vormgeven.
Door tekorten in de gebiedsontwikkeling en de complexiteit van dit binnenstedelijke vernieuwingsproject werd al vroeg duidelijk dat volledige financiële transparantie nodig was. De gemeente nam de grondexploitatie op zich om grip te krijgen op financiering en om subsidies mogelijk te maken.
De verplichte financiële onderbouwing bij subsidieaanvragen, zoals de Woningbouwimpuls, stimuleerde een openboekbenadering.
In een intensief proces werkten partijen in het kernteam aan vertrouwen, doorlopende afstemming en gezamenlijke sessies. Op deze wijze ontstond meer wederzijds begrip. De samenwerking vroeg om openheid, geduld en het bespreken van spanningen wanneer processen langer duurden dan verwacht.
Dankzij deze transparante werkwijze konden renovatie, sloop en nieuwbouw zorgvuldig worden voorbereid, met speciale aandacht voor een groene, leefbare en toekomstbestendige wijk.
Openheid versnelt en versterkt samenwerking
Werken met Open boeken biedt belangrijke voordelen voor gebiedsontwikkeling: transparantie vormt de basis voor samenwerking. Wanneer partijen financiële informatie met elkaar delen, ontstaat een gemeenschappelijk en realistisch beeld van de opgave. In Leusden werd pas duidelijk hoe ernstig het liquiditeitsprobleem was toen de cijfers open op tafel lagen, waarna ruimte ontstond voor oplossingen die door alle betrokkenen werden gedragen. Die openheid legt niet alleen feiten bloot, maar versterkt ook het vertrouwen: misverstanden verdwijnen en het gesprek wordt eerlijker. Stauttener: “Zodra belangen en uitgangspunten helder zijn, durven partijen bovendien creatiever te denken. Dit leidde in Leusden bijvoorbeeld tot vernieuwende oplossingen, zoals het combineren van functies door sociale woningen boven een nieuwe school te realiseren”.
In Vlaardingen bleek dat intensief samen optrekken en financiële transparantie essentieel waren om zowel de cognitieve als relationele basis voor samenwerking te versterken. Allard Nieuwstraten, Ontwikkelmanager, Waterweg Wonen: “ERA heeft een aanpak bedacht waarin we niet meteen de inhoud zijn ingedoken, maar eerst hebben gebouwd aan samenwerking. We ontmoeten elkaar nu ook fysiek in de wijk.”
Hoewel het proces van openheid in eerste instantie tijd vraagt, versnelt het de voortgang uiteindelijk doordat ruis, achterdocht en verborgen aannames verdwijnen. Patrick van Oosten, Gebieds- en Projectontwikkelaar bij ERA Contour, zegt hierover: “Openheid versnelt het proces, ondanks dat het soms niet zo lijkt.”
Tot slot maakt financiële openheid zichtbaar wie welk risico draagt en of die verdeling logisch is. Hierdoor kan een evenwichtigere risicodeling worden bereikt, wat cruciaal is in complexe binnenstedelijke projecten.
Van Oosten: “Door de complexiteit en de financiële onzekerheid van het plan moet je echt open naar elkaar zijn om tot de oplossing te komen.”
Uitdagingen van de open-boek aanpak
Naast de vele opbrengsten zijn er ook kanttekeningen te plaatsen bij de open-boek aanpak. Het instrument kan technisch en complex zijn; de uitgebreide Exceltool bevat veel detail en sluit niet altijd aan bij de ervaring of intuïtie van gebruikers. Bovendien werkt de methode alleen wanneer de juiste mensen aan tafel zitten – professionals die zich kwetsbaar durven opstellen en bereid zijn volledige transparantie te bieden, wat niet voor iedereen vanzelfsprekend is. Zoals Nieuwstraten terecht aangeeft: “Het model is zeker niet heilig… het helpt, maar het gaat vooral ook over het goede gesprek en of je dat vertrouwen in elkaar hebt.”
Het proces vraagt veel tijd: gezamenlijke sessies, detailcontroles en afstemming vergen capaciteit die niet iedere organisatie altijd kan vrijmaken. Openheid kan daarnaast juist spanningen blootleggen, bijvoorbeeld wanneer kostenramingen, kwaliteitsverwachtingen of belangen uiteenlopen. Tot slot is volledige transparantie niet altijd mogelijk: wet- en regelgeving, met name voor corporaties, kan grenzen stellen aan wat financieel gedeeld mag worden.
Terugkijken webinar december 2025
Deze tips kwamen naar voren tijdens het webinar “Open boeken” op 15 december 2025.
Ook interessant:
