Meer sociale woningbouw door samenwerking

Woningcorporaties hebben sinds de crisis en nieuwe Woningwet een andere rol bij binnenstedelijke gebiedstransformaties. Corporaties en gemeenten hebben minder grondposities en zoeken daarom met ontwikkelaars naar nieuwe samenwerkingen. Hoe zorgen we voor betaalbare woningen, van goede kwaliteit, op de juiste plaats? Tijdens een themasessie over de rol van corporaties bij woningbouwontwikkelingen vertelden Berenda de Paus (DeltaWonen), Barbara Bakker (gemeente Alkmaar) en Lot Riemers (Woonwaard) over diverse werkwijzen.

Constructieve samenwerking in het Zwols Concilium

15.000 tot 20.000 woningen erbij tot 2040: een forse woningbouwopgave voor Zwolle. De stad groeit snel. Jaarlijks worden 750 tot 1.000 woningen gebouwd. Om voldoende, kwalitatief hoogwaardige en betaalbare woningen te realiseren, werken in het Zwols Concilium woningcorporaties, gemeente, provincie, ontwikkelaars, makelaars en aannemers sinds 2005 constructief samen. Een vruchtbare samenwerking betekent investeren in tijd, blijkt uit Zwolle. Acht keer per jaar komt het Dagelijks Bestuur bijeen om de woningmarkt in Zwolle in de gaten te houden. “Door de langdurige samenwerking is hier sprake van vertrouwen, zicht en erkenning voor elkaars rol en belang”, vertelt Berenda de Paus (DeltaWonen). Dit stelde betrokken partijen in staat om anders te werken. De provincie liet de contingenten los en de gemeente liet marktpartijen en corporatie een visie voor de gebiedsontwikkeling van de Zwarte Waterallee en Spoorzone opstellen. Corporaties konden een scherpere programmering bewerkstelligen en marktpartijen zorgden voor optimalisatie in de keten.

Taskforce Woningbouw Zwolle

Dat de partners elkaars inbreng waarderen, bleek onder andere na de vorige gemeenteraadsverkiezingen. Het Concilium stelde maatregelen en ambities op, die zijn opgenomen in het collegeprogramma. “Dit geeft aan welke impact zo’n samenwerking kan maken”, benadrukt De Paus. Ook toen bleek dat het woningtekort opliep, stelde het Concilium een Taskforce Woningbouw Zwolle op. Deze Taskforce komt eens in de twee weken bijeen. “Intensief, maar je ziet dat het wat oplevert. We kunnen nu echt vinger aan de pols houden”, zegt De Paus. Afspraken maken doen de betrokken partijen samen. Dit betekent onder meer dat corporaties standaard aan tafel zitten bij gemeente en marktpartijen bij een gebiedsaanpak. Gezamenlijk maken zij afwegingen tussen de doelstellingen rondom het stedelijk woningbouwprogramma en de doelstellingen per wijk, om te zorgen voor toekomstbestendigheid. Uitruil van complexen maakt het bovendien mogelijk om een sterke mix te maken.

De gemeente Alkmaar werkt aan de gebiedstransformatie van de Kanaalzone. Het ontwikkelgebied bestaat uit vijf verschillende deelgebieden van in totaal 190 hectare. De Kanaalzone biedt in de toekomst ruimte aan 15.000 woningen gecombineerd met werken en recreatie. In de transformatieplannen voor de Kanaalzone staat dat een derde van de nieuwbouw sociale woningbouw wordt. De gemeente is op zoek naar een goede strategie om de beperkte grondpositie die zij heeft goed in te zetten. Ook de corporaties hebben vrijwel geen grondposities in de gebieden. “Wat moeten we vastleggen in het grond- en woonbeleid om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit? En wat regelt zich vanzelf in de markt?” vraagt Barbara Bakker (gemeente Alkmaar) zich af. Lot Riemers (Woonwaard) licht toe dat de drie Alkmaarse corporaties een visie op de sociale woningbouw hebben gegeven: “We hebben behoefte aan een heldere Alkmaarse woonnorm, waarbij specifieke kaders aan de ontwikkeling van sociale woningbouw worden gesteld.” Hier kwamen een aantal specifieke richtlijnen uit voort: bijvoorbeeld dat woningen pas echt sociaal zijn als deze voor een periode van dertig jaar beschikbaar zijn voor sociale huur. Sociale koopwoningen verdwijnen meestal na de eerste mutatie uit het sociale segment.

Bestaand vastgoed als wisselgeld

Maar hoe zorg je er samen voor dat het aanbod evenwichtig blijft en er voldoende sociale woningbouw wordt gerealiseerd? Moet je zorgen voor actieve grondposities of voor regulering? Tijdens de themasessie discussieerden de aanwezigen in groepen over deze vragen, met diverse uitkomsten.

Actief grond verwerven is niet nodig. “Vroegtijdig samen aan tafel”, is het devies. “Geef helder aan hoeveel sociale huurwoningen van welke kwaliteit je verwacht. En houdt dit vast, ook na de eerste tegenwerpingen dat dit financieel niet haalbaar is. Ervaring leert dat wanneer wethouders de rug recht houden, voor de gewenste sociale huurwoningen ruimte wordt gevonden. ” Als corporatie moet je vooral ook de verbinding zoeken met marktpartijen. Belangen kunnen soms tegenstrijdig lijken, maar uiteindelijk kom je er wel uit. Wanneer corporaties transparant zijn over de kosten, zullen marktpartijen ook transparant zijn. Kijk bij het maken van afspraken verder dan één specifiek gebied. Bijvoorbeeld door net als het Zwolse Concilium op gebiedsniveau te kijken. Of in strategische samenwerkingen op gemeenteniveau regelmatig samen te komen om de voortgang van de nieuwbouw en nieuwe plannen te bespreken.

Om de ontwikkeling van een gebied in beweging te krijgen zijn soms creatieve oplossingen nodig. Zo kan bestaand vastgoed kan ingezet worden als ‘wisselgeld’. Bijvoorbeeld door in een nieuwe wijk naar verhouding meer sociale huur toe te voegen met de bestaande voorraad in een bestaande wijk als wisselgeld, of door hier corporatiewoningen te herstructureren tot vrije sector. Een samenwerking met een marktpartij kan ook gaan over de herstructurering in een bestaande wijk, waarbij in een herstructurering meer woningen terugkomen dan in de oude situatie. Het surplus kan in de vrije sector worden gerealiseerd. Door slim afspraken te maken als corporatie, kan je met die marktpartij in andere gebieden meer sociale woningen realiseren. Wees daarvoor niet te bang om je aan een specifieke partij te binden voor een strategische alliantie.