Impressie jaarcongres 2025: Gebiedsontwikkeling gezond en snel: het kan wel!

Door: Joost Zonneveld

Tempo maken in woningbouw en gezonde gebieden realiseren? Dat kan als je ervoor zorgt dat je keuzes maakt over wat je op een plek wilt realiseren. Dan kun je snel aan de slag. Dat blijkt uit het achtste Jaarcongres Stedelijke Transformatie, dat plaatsvond op het Hembrugterrein in Zaanstad. Het is niet makkelijk, maar door te kijken wat echt nodig is op een plek, kan je gezonde gebieden maken.

Zo doen ze het in Zaanstad

Het Hembrugterrein in Zaanstad is een goed voorbeeld van de dilemma’s die spelen bij gezondheid en versnelling van gebiedsontwikkeling. Het gebied biedt veel kansen, omdat het een prachtig monumentaal en groen terrein is. Het ligt op een steenworp afstand aan de overkant van het Noordzeekanaal in het Amsterdamse havengebied. Daar is nog de nodige zware bedrijvigheid actief. Daar komen – stelt Jop Fackeldey, voorzitter van het programma Stedelijke Transformatie – nog eens de nabijheid van Schiphol en Tata Steel bij. Fackeldey wil daarom van wethouder Wessel Breunesse van gemeente Zaanstad weten in hoeverre deze factoren invloed hebben op de gezondheid en of wonen in dit gebied eigenlijk wel kan.

Breunesse geeft aan dat er een lange aanloop is geweest richting start van de transformatie van het Hembrugterrein. Zo heeft de Raad van State het vorige Omgevingsplan in 2019 vernietigd na bezwaar van een havenbedrijf. Dat heeft tot vertraging geleid, maar nu de woningen verder van de bedrijvigheid in een groene omgeving op het Hembrugterrein komen, ziet Breunesse uiteindelijk alleen maar gezondheidsvoordelen voor de toekomstige bewoners. Bovendien is er volgens hem ‘een goede balans’ gevonden tussen de belangen van de bedrijven, een gezonde, autoluwe woonomgeving en de mogelijkheid om woningen in op het Hembrugterrein toe te voegen en dat met een sluitende grondexploitatie. Kortom, het best haalbare resultaat op een ingewikkelde locatie, zo lijkt Breunesse te zeggen.

Jeroen Olthof, gedeputeerde van Provincie Noord-Holland zit op dezelfde lijn. Hij begrijpt dat veel mensen snel een woning nodig hebben, maar hij wijst erop dat als te snel handelen tot rechtszaken en ontevreden bewoners – of bedrijven – leidt, dit het paard achter de wagen spannen is. “Mensen moeten ergens in principe 40 tot 50 jaar kunnen wonen in een prettige omgeving.” Het is volgens hem van belang om bewoners te beschermen tegen een ongezonde leefomgeving. “Op het Hembrugterrein zijn de plannen herzien. Niemand is erop uit geweest om de bouw van woningen tegen te houden, maar het gaat wel om de vraag waar ze moeten komen en onder welke omstandigheden.”

Naar gezondere gebiedsontwikkeling

Zaanstad voegt in de komende jaren maar liefst 15.000 tot 20.000 woningen toe, waarmee zij tot de vijf gemeenten met de hoogste productie behoort. Wethouder Breunesse geeft aan dat zijn gemeente bezig is met een omslag van een focus op aantallen (‘bouwen, bouwen, bouwen’) alleen, naar gezondheid. Hij herkent de trend die Judith Hin, onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving, benoemt, namelijk dat er beleidsmatig steeds meer aandacht voor gezondheid is. Dat gezondheid in de Omgevingswet het centrale thema is geworden, heeft daar volgens Hin ontegenzeggelijk aan bijgedragen. Toch wijst Breunesse er op dat het in praktijk nog best ingewikkeld blijkt te zijn om de beleidsmatige gezondheidsambities – van voldoende kwalitatief groen tot het stimuleren van sociale samenhang – ook echt te realiseren. “Ontwikkelaars willen zoveel mogelijk optimaliseren”, aldus de wethouder. Daarmee doelt hij op dat het feit dat investeringen die de gezondheid van bewoners ten goede moeten komen, vaak ter discussie worden gesteld in de uitvoering. Het zijn immers kosten waar voor ontwikkelaars geen inkomsten tegenover staan.

Volgens Hin benadrukt dit het belang voor gezondheid alleen nog maar meer. In haar presentatie wijst zij op de grote verschillen in gezondheid tussen kansrijke en kansarme groepen. “Daar wordt al jaren geprobeerd iets aan te doen, maar het blijkt een hardnekkig probleem. De verschillen worden de afgelopen jaren zelfs nog iets groter”, aldus Hin. Er zijn volgens haar meerdere redenen waarom het maar moeizaam lukt om hier vat op te krijgen: niet alleen bestrijkt ‘gezondheid’ een nogal breed veld, interventies die positief effect op de gezondheid moeten hebben, kunnen pas over een langere periode aangetoond worden. En dan zijn andere factoren – van voedsel tot eenzaamheid – in het leven van mensen ook van belang. Daardoor is het ingewikkeld om aan de juiste knoppen te draaien. Hin wijst er op dat altijd verder gekeken moet worden dan de nieuwe wijk die op een gegeven moment ontwikkeld wordt. “Juist de inbedding van de nieuwe wijk op regionaal niveau is van belang, als het gaat om het sociale netwerk en de toegang tot voorzieningen bijvoorbeeld.” Daarnaast wijst Hin op de noodzaak om meer flexibiliteit in te bouwen voor het geval de samenstelling van een wijk verandert en daarmee ook de behoeften voor een gezonde leefomgeving die aansluiten bij de (nieuwe) doelgroep.

Snelheid opvoeren

Naast een gezonde leefomgeving, hebben veel mensen een woning nodig. En het liefst zo snel mogelijk. Daar wijst Jelle Beemsterboer, gedeputeerde in Noord-Holland, nog maar eens op. Het woningtekort leidt niet zelden tot schrijnende situaties. Hij noemt het voorbeeld van een jonge moeder die met haar kind voor onbepaalde tijd in een daklozenopvang woont. “Dan staat je leven stil.”

Beemsterboer geeft aan dat de provincie alles uit de kast trekt om de woningbouwproductie aan te jagen en zowel woningcorporaties als gebiedsontwikkelaars zo nodig ondersteunt – met geld, met ambtelijke capaciteit en met een bouwambassadeur om vastgelopen projecten vlot te trekken. De nadruk op het versnellen van de bouw, betekent overigens niet dat Beemsterboer geen oog heeft voor gezondheid. “In Noord-Holland liggen vier locaties die nu niet voldoen aan een gezonde leefomgeving maar waar we wel voor 2030 graag willen beginnen met bouwen. Daarom zijn we nu aan het kijken of we de belemmeringen weg kunnen nemen.”

Naast het vinden van goede bouwlocaties, is het voor het versnellen van de bouwproductie volgens Beemsterboer essentieel naar nieuwe oplossingen te kijken, zoals ‘parallel plannen’. En ook dat partijen in gebiedsontwikkeling elkaar durven vertrouwen en niet alle risico’s volledig worden afgedicht. Het betekent dat inwoners hun wethouder niet meteen moeten afvallen als het een keer niet lukt om ergens sneller te bouwen. Het betekent ook dat gebiedsontwikkelaars soms iets meer risico mogen nemen, aldus Beemsterboer. “We kunnen niet versnellen als een ontwikkelaar jaren wacht om te beginnen met bouwen op een locatie die door de gemeente is aangewezen als bouwlocatie. Ook ontwikkelaars proberen zoveel mogelijk risico’s af te dekken.” Toch lijkt daar verandering in te komen, zegt de gedeputeerde: “Er vinden gesprekken met verzekeraars plaats die een deel van het risico willen verzekeren via een fonds. BPD wil pilots beginnen om te laten zien dat dit gewoon kan.”